不動産屋の業務日誌、地域情報も書きますよ〜♪

前回の続きです。

マンションの管理状態を
実際どのようにチェックすればよいのでしょうか？
以下をご覧ください。

１、管理形態と組合の状態を調べる
２、管理費の中身を知る
３、修繕計画について
４、管理規約

１、について
すべてのマンションに管理組合があるとは限らないので、
その有無については確認したほうがよい。
マンション管理の主体は基本的には管理組合なので、
その管理組合の活動状況なども大いに気にかかるところだ。

物件を見る際には以下をチェックしよう！
エントランスや共用廊下（チラシやごみが散乱していないか）
駐輪場の状態（使われてない自転車が放置されていたら注意）
掲示板（掲示物の内容、何ヶ月も前の掲示物がいつまでも掲示されていないか）
ごみ捨て場（キレイに掃除してあるか？収集日以外のごみがすててないか？など）
管理人がいるなら管理人から話を聞く。

特に掲示物の内容については
住人同士の交流がさかんかどうかがわかったり、
禁止事項が書いてあるなら「それをする人がいる」事がわかる。


２、について
管理組合の収入には管理費のほかに
修繕積立金、駐車場、駐輪場、トランクルームの使用料などが含まれる。
これらは名目ごとに集められることが前提です。
そして集められた各項目ごとのお金がどこに保管されているのか。
一般的には銀行口座であるが、その場合には誰名義になっているのかが重要。

当然管理組合名義である事が望ましい。
管理会社名義だとその会社が倒産したら
とんでもないことになってしまう。

また、管理費や修繕費などが安ければそれでいい
という考えはどうかと思う。
管理維持に必要な費用はかならず確保しなければならないし、
いざ雨漏りがしたのにその修繕費がない・・・ではどうしようもない。

３、について
建築物はかならず経年劣化する。
適切な修繕は建物の資産価値を守り、
ひいては住人各個の資産を守る。

具体的な修繕計画が重要。

４、について
マンションにはたくさんの世帯がいる。
人が集まれば必ずルールが必要になり、
きちんと定められたルールは住人それぞれの快適な生活を守る。
「ルールを守ればそのルールが自分を守ってくれる」
と言われるように。

その他ペットは飼えるのか？など
その人その人のライフスタイルにかかわる規定も見逃せない。


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新築と中古の顕著な違いは歴史である。
まさにこれから始まる新築では
実際にどんな生活が始まるのか未知数だ。

その点多くの人たちが暮らしてきた建物からは
多くの情報が得られる。

治安はどうか？近所づきあいはどうか？
管理はいいか？建物自体に問題はないか？

そうした情報が経験と歴史から学び取れる。


中古物件を購入する場合には
建物の外観のみならず
内部も見ることができる。

居住中の物件の場合でも
売主さんの同意を得て中を見させてもらえるのだ。
眺望はどうか？日当たりは？風通しは？

あるいは上下左右の住人さんの様子なども
聞くことができるかもしれない。

上に住んでいるのが大家族なら
振動による騒音も考えられる。
「足音などはしますか？」などと聞いてみるのも手だ。

トイレが汚いけどキッチンはまだまだキレイ。
などリフォームプランを立てるための情報も入手できる。


そして実際の管理の状況などもしっかりと見ておかなければならない。
「マンションは管理を買え」と言われほど、
快適な住環境を維持しする上で重要な要素なのである。
管理が悪ければ建物自体の寿命も短くなってしまうかもしれない。

次回チェック項目を実際に挙げてみます。


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テーマ : 不動産 - ジャンル : ビジネス

中古物件の魅力について
前回は「価格の安さ」をあげました。

今回は立地条件について書きたいと思います。

例えば駅前の様子を思い浮かべてください。
駅から近くて便利な場所にはすでに
ビルやマンションなどが立ち並んでいるものです。

つまり駅前の本当に便利なところには
すでに建物が建っているのです。

中古物件のメリットはまさにそこにあるわけです。
建物が老朽化して立て直すなどの理由がなければ、
一等地と呼ばれるところに新築マンションが建つことは
めったにありません。

それ故利便性を求めるならば中古マンションを
探す方がよいと言う事ができます。

もちろん駅側の利便性の高さは価格に反映されます。
仮に駅近の新築マンションができたとしても
その価格は相当のものです。

ところが中古マンションなら２割以上安くなると言われているので、
予算内で手が届くかもしれません。


次に場所を選ぶ際の選択肢も多いということです。
新築物件よりも中古物件の方が圧倒的に数が多いからです。

子育てにおいて大切な要素「学区」内で
マンションを探す場合にも、
新築だと該当物件が見つからないかもしれません。

悲しいかな同じ市内でも校風は異なるもので、
教育に熱心な学校に入学させたいと願いながら、
該当物件がなくて他の学区に住まざるを得ない
かもしれません。

また、友達のたくさんいた学区から離れて
つらい思いをするかもしれない子供さんのことも
引越しにあたっては重要な要素です。



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媒介契約は一般媒介契約と専任媒介契約と専属専任媒介契約があります。
A不動産に依頼したりB不動産に依頼したり自分で物件を探したりできる契約は一般媒介契約といいます。
A不動産に依頼をしたら他の不動産やさんには依頼できないのは専任媒介契約といいます。
自分でも物件を探すことは出来ます。
それに対し専属専任媒介契約は一社にのみ依頼をし他の不動産やさんひも依頼できないし、自分でも物件を探すことはできません。

区分所有建物（マンション）は専有部分と共用部分とがあり、マンションの入口であるとか廊下、階段、エレベーターなどの皆が共同で使用してる部分は区分所有の対象ではない。
専用部分とは構造上独立性があり利用上も独立性がなくてはならない。
共用部分は法定共用部分と規約による規約共用部分がある。
共用部分は原則専有部分と切り離して処分することは出来ない。（専有部分と共有部分の持分の不可分性）　　　
法定共有部分は外壁、エレベーター、階段、廊下、屋上などで、規約共有部分は区分所有権の対象となるべき部分が規約で共有部分とされたものをいう。
集会室とか管理人事務室とか倉庫などとしたものがそうである。
法定共有部分は登記されることは無く、規約共有部分については登記をしておかなくては、第３者に対抗できない。
共有部分の管理については区分所有法で特別に規定している。
重大な変更は区分所有者及び議決権の４分の３以上による議決が必要である。また利用行為、改良行為、軽微な変更行為は区分所有者及び議決権の各半数による決議でなくてはならないなど。