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住宅ローンと抵当権

先日来担保についてお話してますが、
今日は抵当権についてです。

住宅ローンの担保として購入した不動産には抵当権を設定します。
そしてその際には不動産登記というものをして、
抵当権が設定されたという事を公に示します。


そもそも登記ってなんぞや?
という方にはいずれまた機会を代えてご説明申し上げますが、
かなりざっくりご説明すると、
登記には主要なものとして不動産登記、商業登記というものがあり、
不動産登記はさらに表示登記と権利の登記に分かれます。


表示登記というのは不動産の「所在」「地番」「地目」「地積」など物理的な状況を示すもので、
登記簿上は表題部というものになります。
権利の登記というのは
不動産についての権利の保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するもので、
甲区と乙区に分かれます。

権利のうち所有権に関するものあるいは差押え等に関しては甲区に、
所有権以外の権利に関しては乙区に登記されます。


抵当権は所有権以外のものとして上記乙区に登記されるという事をまず覚えておいて下さい。


さてここで抵当権というもがどんな物なのかをご説明します。

まず第一に抵当権は約定担保物権です。
法律上一定の条件が整うと当然にして成立するのが法定担保物件といい、
例えば留置権や先取り特権というものがあります。

これに対して契約によって成立するものが約定担保物権であり、
当事者同士が合意する事で成立するものです。
抵当権の他に質権があります。

「ローンを組む際に抵当権を設定しますよいいですか?はいいいです」
そうした合意が必ず行われているはずです。


この抵当権の設定の対抗要件が登記であり、
抵当権の設定と登記はまさに一連の流れだと言えるのです。

抵当権を設定しながら登記をしないということはまずありません。


対抗要件と言うのは、耳慣れない言葉かもしれませんが、
簡単に言うと
どこの誰に対しても公然と権利を主張できる事を「対抗できる」と法律上表現し、
そうするための要件なのです。


不動産を購入した場合には
土地に関しては甲区に「所有権移転登記」を、乙区に「抵当権設定登記」を行い、
建物に関しては「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」を表題部に記載し(表示登記)
甲区に所有権保存登記、乙区にその建物に対する「抵当権設定登記」を行うのです。

さらに言うと、新築分譲住宅を購入した場合では
「抵当権抹消登記」を上記登記に先行して(実際には同時ですが)行います。

売主であるハウスメーカーが融資を受けずに建築したならばその必要はないかもしれませんが、
融資を受けて建築をした場合にはその融資の担保として抵当権が既に設定されているからです。


売主の抵当権の抹消⇒(抵当権の負担の取れた売り地の)購入者への所有権移転・建物の表示・所有権保存登記
⇒購入者を設定者とした抵当権設定登記


上記が登記の流れです。


さて、抵当権についてさらに踏み込んだ話を次回致します。


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立川市で不動産・リフォーム業を営んでおります。日々の仕事風景を綴ります。

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