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10/30のツイートまとめ

seihokup

人気ランキング久しぶりにチャレンジします^^ http://t.co/K7E7gp01
10-30 20:55

電車が揺れる揺れる・・・ http://t.co/cGCLl5zq
10-30 10:17

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アルコーブ

共用廊下から少し引き込んだ
各住戸の玄関前の空間のことをアルコーブという。
共用部分から引っ込んでいるのでドアを開いても
中が見えないという利点がある。




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10/29のツイートまとめ

seihokup

オールインワン http://t.co/aI7d3OwN
10-29 06:40

ルーフバルコニー

マンションの階下の住戸の屋根部分を利用したバルコニーのこと。



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10/28のツイートまとめ

seihokup

冷え込み一段と・・・ http://t.co/eH48xiCe
10-28 17:45

10/26のツイートまとめ

seihokup

東大和市、国分寺市、立川市そして武蔵村山市・・小平市も #goo_izumihome http://t.co/c0GldDUk
10-26 18:07

ウォシュレットやシャワートイレ

ウォシュレットというと使用後下からジャーってなるやつです。
それは大体の人がわかる事と思います。

シャワートイレというと使用後下からジャーってなるやつです。

はてな?同じでしょ?


って思われるかもしれませんが、
似たようなものではありますが、同じではありません。


じゃ、どこが違うの?

って思われた方。


製造メーカーが違います。
はい。それが答えです。


つまりウォシュレットというのはTOTOさんの商品です。
シャワートイレというのは前のINAX、今で言うとLIXILさんの商品です。
(INAXさんやトステムさんサンウェーブさんなどが合併してできた会社の事)


だから便器に「ina」って記載されてれば
本来ならば「シャワートイレ」と言わなければなりません。

ところがウォシュレットという名称が有名なので、
ついつい「この家ウォシュレットついてるね~」っていう感じの会話になってしまうわけです。


今日の記事はウンチクと言いますか、なんと言いますか。

以上です。。


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持分

住宅を買う場合に時々持分という概念が出てきます。
旦那さん2/3、奥さん1/3などのように。

持分と言うのはそれぞれの権利の割合のことです。
不動産という不可分のものについて、
数人で共有する場合に概念上誰にどれくらいの権利があるのかを表すのです。


住宅では夫婦で共有するような場合がこれにあたり、
例えば3000万円の不動産を購入する際に
旦那さんが2000万、奥さんが1000万円出す場合に
上記2/3と1/3というそれぞれの持分が割り振られます。

よくあるのが住宅購入費用として奥さんの実家が資金を援助するような場合です。

奥さんのご両親から娘夫婦への贈与が行われると、
その分は奥さん名義で登記することになります。

これは税制上問題でもあるたので後日ご説明しますが、
一般的には資金援助額が住宅購入に要した費用の合計に占める割合で
奥さんの持分が定まり、その持分でもって登記をするのです。


2/3、1/3それぞれが持分を持つからといって、
不動産そのものを分割するわけでは当然ありません。

夫婦間であれば(うまくいっている限りは)持分云々を争うことはまずないでしょう。

持分に関して争いが起こるとしたら兄弟、他人同士などの場合になります。

遺産相続で家を共同で相続した。

兄1/2、弟1/2。
半分づつわけようか?って言ってもそうはできません。

不動産を売却してその代金を持分の比率でわけるような対処をします。


友人同士でお金を出し合って船を買ったとします。
Aさんが多めに、Bさんが少なめに出して、
Aさんが2/3、Bさんが1/3の持分になった場合に、

Bさんばかりがその船を自由に使っていて、
Aさんがついに頭に来て「ふざけんな~」となったとします。

船を分けるわけにはいきません。

そんな時にはAさんは例えば一年のうち2/3の期間は自分が使うと主張したとしたら、
それは法律上恐らく認められるでしょう。

お互いに使う回数を決めるなりなんなりして、
全体の2/3はAさんが使う権利があると言った合意をするなりなんなりして、
お互いに調整できるわけです。

今まで当然のような顔をしていたBさんも、
Aさんが使えるタイミングで自分が使いたいなら

「申し訳ないんだけど使わせてもらっていいかなぁ」と
きっと下手にでてくる事でしょう。

そうなればAさんの気も晴れるでしょうし、
何よりも持分という権利が守られたことになるわけです。


話し合いって大事ですね^^
それと、権利の裏付けというのも、いざとなったら重要ですね^^


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10/24のツイートまとめ

seihokup

オール電化について #goo_izumihome http://t.co/wrmJUW5L
10-24 13:55

抵当権

抵当権にはいくつかの特徴があります。
まず一つ目が「占有を必要としない担保物権」であるという事です。

例えば質権では目的物の引渡しを受け、
被担保債権(担保の元となる債権)が弁済等によって消滅するまでは、
そのものを占有し続けることができます。

弁済と言うのは返済に近い言葉で、
まぁざっくり返済と同じように考えておけばいいでしょう。

占有と言うのは実際に目的物を支配化においておくことです。


これに対して抵当権は目的物の引渡しを受けません。
抵当権を設定した購入者はもちろん購入した不動産に住み続ける事ができます。

担保というものはその元となる債権の弁済(返済)を促す効果があるのですが、
質権ではお金を返さないとそれを返してもらえないというプレッシャーを与えるわけで、
担保としての威力を発揮しているように思えます。

ところが抵当権ではそのもの自体を占有するわけではないので、
いまいち返済へのプレッシャーを与えられないようにも思えます。


ここで抵当権のいくつかの性質についてご説明します。

抵当権には以下の性質があります。
1、付従性
2、随伴性
3、不可分性
4、物上代位性

1、抵当権の付従性というのは抵当権が元となる債権に不従するという事を表しています。
これじゃ何がなんだかわからないのですが、書き直すと、

抵当権は被担保債権と運命を共にするようなもの

と言えるのではないでしょうか。

住宅ローンで言うと

住宅ローンを組む際に金銭消費貸借契約を締結します。
この契約がここで言う「被担保債権」にあたります。

この金賞契約を担保するために、抵当権設定をする事にする。
つまり被担保債権の成立によって抵当権も成立します。

そしてローンを完済すると当然この金賞契約も終了し、
その消滅と同時に抵当権も消滅します。

元となる債権あっての抵当権というのが原則なのです。


2、随伴性というのが先ほどの占有が無い事を補う性質です。

抵当権は元となる被担保債権が存在する限り特別な事情が無い限り存在し続けます。
もしもその被担保債権が誰かの手に渡った場合には、
その債権にひっついて抵当権も移転するのです。


例えば住宅ローンを組み、抵当権の設定登記をしたとします。
数年間は返済を続けてたのですが、ある時しんどくなって返済できなくなりました。

この場合に保証会社が立て替えて返済した結果、
被担保債権が保証会社に移る事になります。
債務者以外の人の弁済を代位弁済といい、
代位弁済によって被担保債権とともに抵当権も移動するのです。

保証会社はこの移動してきた抵当権を実行して、
対象不動産を競売にかけその売却代金で、
立て替えた金銭を回収するわけです。


さて、不可分性と物上代位性については、
もはやローンについての解説というよりも
法律用語の解説になってしまうため省きます。

とりあえず上記のような性質があるんだなぁと認識していただければ結構です。


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10/23のツイートまとめ

seihokup

緑川 #goo_izumihome http://t.co/wtQerFKB
10-23 09:15

住宅ローンと抵当権

先日来担保についてお話してますが、
今日は抵当権についてです。

住宅ローンの担保として購入した不動産には抵当権を設定します。
そしてその際には不動産登記というものをして、
抵当権が設定されたという事を公に示します。


そもそも登記ってなんぞや?
という方にはいずれまた機会を代えてご説明申し上げますが、
かなりざっくりご説明すると、
登記には主要なものとして不動産登記、商業登記というものがあり、
不動産登記はさらに表示登記と権利の登記に分かれます。


表示登記というのは不動産の「所在」「地番」「地目」「地積」など物理的な状況を示すもので、
登記簿上は表題部というものになります。
権利の登記というのは
不動産についての権利の保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するもので、
甲区と乙区に分かれます。

権利のうち所有権に関するものあるいは差押え等に関しては甲区に、
所有権以外の権利に関しては乙区に登記されます。


抵当権は所有権以外のものとして上記乙区に登記されるという事をまず覚えておいて下さい。


さてここで抵当権というもがどんな物なのかをご説明します。

まず第一に抵当権は約定担保物権です。
法律上一定の条件が整うと当然にして成立するのが法定担保物件といい、
例えば留置権や先取り特権というものがあります。

これに対して契約によって成立するものが約定担保物権であり、
当事者同士が合意する事で成立するものです。
抵当権の他に質権があります。

「ローンを組む際に抵当権を設定しますよいいですか?はいいいです」
そうした合意が必ず行われているはずです。


この抵当権の設定の対抗要件が登記であり、
抵当権の設定と登記はまさに一連の流れだと言えるのです。

抵当権を設定しながら登記をしないということはまずありません。


対抗要件と言うのは、耳慣れない言葉かもしれませんが、
簡単に言うと
どこの誰に対しても公然と権利を主張できる事を「対抗できる」と法律上表現し、
そうするための要件なのです。


不動産を購入した場合には
土地に関しては甲区に「所有権移転登記」を、乙区に「抵当権設定登記」を行い、
建物に関しては「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」を表題部に記載し(表示登記)
甲区に所有権保存登記、乙区にその建物に対する「抵当権設定登記」を行うのです。

さらに言うと、新築分譲住宅を購入した場合では
「抵当権抹消登記」を上記登記に先行して(実際には同時ですが)行います。

売主であるハウスメーカーが融資を受けずに建築したならばその必要はないかもしれませんが、
融資を受けて建築をした場合にはその融資の担保として抵当権が既に設定されているからです。


売主の抵当権の抹消⇒(抵当権の負担の取れた売り地の)購入者への所有権移転・建物の表示・所有権保存登記
⇒購入者を設定者とした抵当権設定登記


上記が登記の流れです。


さて、抵当権についてさらに踏み込んだ話を次回致します。


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保証会社による保証

住宅ローンの条件として保証会社による保証が必要となるという事を昨日述べました。
これは住宅購入者の返済が滞ったり、返済不能に陥った場合に、
その返済分を保証会社が立て替えるという仕組みです。

これは保証会社という法人が購入者の連帯保証人になるようなもので、
もちろんそれだけの責任を無料で負ってくれるわけではありません。

不動産購入の際の諸経費に含まれる保証料というのがまさにそれで、
購入額に応じて支払わなければなりません。


ここで勘違いしてはならないのは、
万一保証会社が購入者(つまり債務者)に変わって返済をした場合に、
購入者がその債務を免れるかというとそうではないのです。


これは民法における代位弁済の規定があてはまり、
購入者が金融機関に対して負っている債務が、
代位弁済者である保証会社に移転し、
以後購入者は保証会社に返済すべき義務を負います。


簡単に言うと、保証会社は変わりに返済するわけではなく、
あくまで「立て替える」だけであって、
その立て替えた金員は当然返さなければならない。

という事なのです。


それじじゃなんのために結構高額な保証料を支払わなければならないの?
と疑問に思われるかもしれませんが、
このように考えるといいかもしれません。

保証料と言うのは保証人になってもらうためのお礼金みたいなもので、
もっとわかりやすく言えば「ローンを組むのに必要な手数料の一部」
と考えるといいのかもしれません。


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10/21のツイートまとめ

seihokup

タイの洪水 #goo_izumihome http://t.co/vGwrmKdy
10-21 15:16

担保について

住宅を買う際に基本的には「住宅ローン」を組んで、
金融機関等から融資を受けます。

その際に通常購入不動産に対して抵当権というものを設定します。


この抵当権は担保の代表例みたいなものなのですが、
担保には大きく分けて2種類のものがあるのです。

それは「人的担保」と呼ばれるものと「物的担保」と呼ばれるものです。

人的担保と言うのはいわゆる「保証人」というものを思い浮かべればいいです。
物的担保と言うのは先ほどの抵当権のようなものを考えて下さい。


お金を借りる契約の事を金銭消費貸借契約と言いますが、
これを一般的には「金消契約」などと略します。

その金賞契約によって生じた債務はなんらかの担保が必要になります。
住宅ローンでは数百万から数千万円と言った大きなお金の貸し借りが行われ、
それをなんらの保証なしに貸し付ける事はありえません。

期間も30年だとか35年だとかという長期に渡るわけですから、
その間ずっと返済し続けるという事は大変な事でもあるわけで、
その間に返済が滞ったり、不能になるというリスクを貸す側は負うわけですから、

そのリスクに対する備えとしてきちんと担保を取るのです。


さて、ここで実際に住宅ローンの融資を実行するにあたり
どのような手続きがなされるのかをご説明します。

金融機関は一般に2つの保証を同時に採用します。
つまり保証会社による保証と抵当権設定による保証を条件として
住宅ローンの貸付を行うのです。

保証会社による保証が人的担保、
抵当権の設定が物的担保にあたります。

保証会社による保証を受ける場合には保証料というものが必要になり、
それなら保証人を立てたいと思われるかもしれませんが、
あくまで金融機関は「保証会社による保証」を条件としているので、
いくら保証料を節約したいと思ってもそれは無理だと認識して下さい。


また、抵当権の設定は登記をしなければ効力がないも同然で、
かつ登録免許税や司法書士への報酬など、
別途経費がかかるわけですが、
これもローンの条件ですので必ず必要になります。

では次回以降さらに踏み込んだお話をしてまいります。


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10/20のツイートまとめ

seihokup

トーニングシューズ #goo_izumihome http://t.co/L2SDOJws
10-20 08:52

親子リレーローン

フラット35では完済年齢は80歳となっていて、
他の銀行ローンでもほぼ同様の取り扱いになります。

二世帯住宅を建てるような場合に、
親は高齢のため単独ではローンが組めず、
子供としては費用負担が重荷になってしまう・・・

そうした場合に用いられるのが「親子リレーローン」です。

要は親子それぞれぞれが別のローンを組んで、
その合計金額で住宅を購入します。

一人でローンを組む場合に比べて大きな融資を受ける事ができ、
一般的に割高となる二世帯住宅もこれよって購入できるようになります。

相互に連帯保証人になるのですが、
あくまで別個の住宅ローンであるため、
それぞれが団体信用保険に加入する事となり、
万一どちらかが死亡してしまった場合でも、
その債務を引き継ぐ必要はありません。


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10/19のツイートまとめ

seihokup

水曜日なので早めに帰ります #goo_izumihome http://t.co/O7Q90qJs
10-19 17:20

元金均等返済

毎月返済すべき元金を一定にする返済の仕方をいいます。
この返済方法では返済当初は多少返済がしんどいかもしれませんが、
徐々に返済額が減っていくという特徴があります。

返済額の内訳は「元金」+「利息分」という事になりまして、
金利が上がれば総額も増えてしまうわけです。

返済額に余裕を持っておかないと、
返済がしんどくなって、最悪の場合には返済ができずに売却しなければならなくなってしまいます。

もちろん売却するにしても残りの返済額(残債といいます)が不動産の評価額よりも多ければ、
売ることも出来ず、状況としてはもっとひどい事になりますのでこの点には充分注意しましょう。


ここで先ほどの内訳にあった「利息分」を補足しますと、
これは融資金額全体に対する利息であるため、
返済初期の方が当然多くなります。

逆に言うと返済が進み総額が少なくなれば当然利息分も減るわけでして、
毎回の返済額も少なくなります。

また、毎回確実に元金が減っていくため、
当初予定していた期間できっちりと返済が終了します。

そのため長期に渡るライフプランを立てやすいという特徴があります。


例えばまだお子さんのいらっしゃらないご夫婦は
返済初期においては共働きで合計収入を増やせば、
返済もきつくない事でしょう。

お子さんができて成長とともに支出が増える頃には
今度は徐々に住宅ローンの返済額が減ってきて、
ご主人の収入だけで充分生活できるようになっています。

そのような長期的計画を立てる事も大切な事です。



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10/18のツイートまとめ

seihokup

近所の公園 #goo_izumihome http://t.co/ZjhmCnFL
10-18 13:54

元利均等返済

毎月の返済額を一定にする返済方法の事を元利金等返済といいます。
返済プランが立てやすい方法であるためより多くの人がこの返済方法をとります。

毎月返済する元金が一定である「元金均等返済」では金利の上昇によって、
返済額が増えてしまい返済が困難になってしまう事があるため、
無理の無い返済を続けていくためには元利金等返済の方が安全です。

ただし、総返済額は元金均等返済よりも多くなってしまい、
金利が上昇した場合にはなかなか元金が減らない状況に陥る事になります。

住宅ローンの返済ではまず利息部分に充当されその残りが元金に充当されるからです。


返済金額に余裕がある場合には元金均等返済の方がよい場合があります。

収入と支出を充分に考慮に入れて
どちらがより自分のライフスタイルに合うのかをきちんと見極めるようにするといいでしょう。


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適用金利

実際に適用される金利については
融資が実行される時のものなのか、
申込みをした時のものなのかの問題があります。

フラット35や民間金融機関の住宅ローンでは
融資が実行される時の金利が適用されます。

これに対して申込み時の金利が適用されるもが
財形住宅融資なのです。


それぞれのタイムラグがもたらすメリットでメリットはちょうど反対でして、
申込み時から金利が低くなればフラット35などでは有利ですし、
財形住宅融資では不利になります。

逆に申込み時以降金利が高くなれば
フラット35などでは不利ですし、
財形では有利になります。


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10/16のツイートまとめ

seihokup

立川の坪単価境界線 #goo_izumihome http://t.co/jEpTb2P5
10-16 15:49

手付金

不動産売買における手付金は特段の定めがなければ
「解約手付」として扱われます。

売買契約時に不動産価格の10%前後を買主側が売主に渡します。
宅建業法において「売買代金の2割まで」と定められているので
それ以上支払う必要はありませんが、それなりの金額となります。


契約後に契約を解約したい場合には
売主側は手付けの放棄、
売主側は手付けの倍返しが必要となります。

売主側は手付けを返却しただけだと解約できない事となります。
これは双方が同じリスクを負って契約をするべきだからという趣旨で、
買主から渡された金額と同額を合わせて支払って初めて
同じ責任とリスクを負ったことになるからです。

ただ、手付金がどうした性質のものなのかは把握しておかなければなりません。
一般的に解約手付とされるだけで違うかもしれませんから。

契約の際に行う「重要事項説明」で説明があるはずですが、
その点は気にかけて下さい。


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返済比率

年収に占める住宅ローンの返済額の割合の事を「返済比率」と言います。
この返済比率は金融機関が住宅ローンの審査を行う際に
貸し出し限度額を決定する基準になります。
計算式は以下の通り

年間返済額÷税込年収×100=返済比率


例えば年収400万円の人が月々10万円返済するとします。

10×12=120万円
120÷400×100=30 

このケースでは返済比率が30%という事になるわけです。


ここで注意点が二つ。
1、年間返済額には他のローン(自動車ローンなど)も含まれる
2、各銀行ごとに返済比率の制限がある

1、について
自動車ローン等がある場合にはその年間返済額も含めた合計となります。
上記事例で例えば自動車ローンが月々2万円である場合には

144÷400×100=36

となりまして6%ほど上昇する事になります。


2、について
各金融機関それぞれに何%以内という基準があります。
さらに言うと年収によってもその比率が異なってきます。

一般的には年収が低いほど返済比率の上限も低くなります。


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10/15のツイートまとめ

seihokup

昔体操を習ってました #goo_izumihome http://t.co/wVHeLLFx
10-15 07:51

保証料

保証人の変わりにローンの保証をしてくれる会社のことを「保証会社」といいます。
住宅ローンを組む際にも保証会社の保証を必要としますが、
その際にかかるのが保証料です。


この保証料は各保証会社ごとに異なりますが、
結構な額となりますのできちんと確認するようにしましょう。

30万、50万、融資額によってはそれ以上にもなります。


諸経費の大部分を占めるため
これをカットできないか?と保証人を立てることを申し出る方もいらっしゃいますが、
実際には「保証会社による保証」が条件になっているため、
払うべきものとして認識しておいて下さい。


この保証料の支払い方法は二つありまして、
1、一括 2、金利に上乗せのうちどちらかを選択します。

自己資金に余裕があれば一括にした方が総額としては安くなります。
銀行関係の人と話す場合にはこれを「外枠」と表現します。

これに対して金利に上乗せする方法を「内枠」と呼び、
金利に0.2%程度上乗せする事で支払いにあてます。

一括の場合に比べて倍かそれ以上払う事になるかもしれず、
その点はきちんと認識したほうがよいでしょう。

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10/14のツイートまとめ

seihokup

朝ぶら♪ #goo_izumihome http://t.co/RGY8OKE6
10-14 11:40

借り入れ可能額と返済可能額

年収や勤続年数その他諸々の条件を元に
それぞれの人が借り入れる事ができる金額=「借り入れ限度額」が決まります。

これは金融機関によって変わってくるのですが、
その金額がすなわち返済可能金額とは限りません。

借りられるからと言ってめいいっぱい借りてしまい、
返済が苦しくなって売却せざるを得なくなるという事は
とても不幸な事です。

そうならないようきちんとプランを立てる事がとても大事です。


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フラット35の年収に関する要件

フラット35には年収の制限はありませんが、
以下のような条件があります。

「年収に占める返済額の割合は、年収400万円未満の場合は30%以下、400万円以上の場合は35%以下」

というものです。


例えば年収400万円ならば
4,000,000×35%=1,400,000
1,400,000を12で割って116,666円

つまり毎月の返済額11万7千円弱まで借りられると言う事です。


極端な例になりますが年収が1万円少なく399万円だったらどうなるか?
3,990,000×30%=1,197,000
1,197,000を12で割って99,750円

毎月の返済額約10万円まで借りられます。

比べてみると
年収1万の差が月々1万の差になってしまうのですが、
これは極端な例なので、
まぁこういう条件があるという事で覚えておいて下さい!

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Author:いずみのマッツー
立川市で不動産・リフォーム業を営んでおります。日々の仕事風景を綴ります。

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