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アパート・マンション経営 その5

賃貸アパート・マンションの退室で、壁や天井のクロスの貼り替え
で、貸主負担と借り主負担のどちらか?
という問題で、経年変化については、貸主負担とされています。

年数が経過するにつれて次第に変色していくのは、その汚れ
については、借主負担とはなりません。
壁に穴をあけてしまったり、クロスに傷をつけたり、フローリングやクッションフロア
に傷をつけてしまったのは、借り主負担です。
借り主の責任において損耗した部分については、借り主負担となります。

クロスの一面に傷や汚れを発生させてしまった場合、その部屋全体のクロスの費用
を負担するのではなく、破損した面の一面のみの借り主負担となります。

電気製品、例えばテレビ、冷蔵庫、などを置いた面のクロスはどうしても黒く変色
してしまいますが、これについては、通常の使用範囲としてとらえられるのが、
通常で借り主負担にはなりません。

タバコのやにの黄変は、程度によりハウスクリーニングなどで綺麗に落ちる場合は
通常の使用範囲ですが、もはや貼り替えしないと無理というときは、
借り主負担となります。

タバコを吸う借り主はベランダに出て吸うとか、室内で吸うときには換気扇を
まわしながら換気扇の近くで吸う とかの注意を要します。

タバコのやには高いところの方が下部より汚れます。窓ガラスなども黄変してハウスクリーニング
費も多くかかります。

部屋の傷もかなり多発している様に思います。
引越しのときの傷であろう  とか 家具をぶつけてしまったとかの傷もあり、
注意をして部屋を使用することが大切だし、水周りはひどく汚す前に、
まめに掃除をするのも、大事です。

一旦カビを発生させると、変色をして落ちませんので、特にお風呂、台所の
流し台の周りでしょう!

借り主のほうも借りているという、意識をもって使用する、というのも大切でしょう。








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アパート・マンション経営 その4

 借り主がアパート・マンションを退室する際に敷金の返還をしなくては
なりませんが、その際にトラブルが多く発生しています。

貸主が借り主に対し、原状回復費用として、クロスの貼り替え代や
ハウスクリーニング代を請求するわけです。
借り主側は敷金が戻って来ないということで、納得いかない場合も
あり、トラブルになってしまうことがあります。

原状回復義務は、どこまで借り主はすればいいのか という問題
が出てきます。
そこで国土交通省や東京都が定めたガイドライン {東京ルールと呼ばれてる}
があります。
東京都は具体的に決めています。

原状回復 とは、借りた時の状態に戻す  ということではないわけです。
長くすめば経年劣化も大きいわけですから、金額も大変大きくなる
というのでは、おかしいわけです。

原状回復というのは、建物に加えられた変更部分を元に戻し、
建物の中のものを取り除き綺麗にお掃除して、返す  という
事だと思います。

敷金から原状回復費用を差し引いて返す という契約が一般的で多いです。

たまに、お掃除をしたからハウスクリーニング代は要らないのでは?
という借り主がいらっしゃいますが、業務で行うハウスクリーニングは
換気扇の中だとか、お風呂の排水だとか、窓ガラスにしても、
隅々まで綺麗にピカピカにします。

水道の蛇口や、お風呂の蛇口も水垢や手垢のよごれも綺麗に
ふき取ります。
落とせる汚れは全て落とし、前の入居者の方の汚れは持ち越さない
ということでしょうか。新たに入居していただく方に、気持ちよく
ご入居いただく  ということがたいせつだからです。

振り返れば自分も綺麗なお部屋に入居したのですし、綺麗な気持ちよいお部屋にして
お返しする  という ことだと思います。

借りるほうは、人様の建物を借りるわけだから、大切に、綺麗に使い、
立つ鳥は後を濁さず  という 古い諺のように、心して使用するようにすれば、
退室の際には、あまりトラブらないのではないか と思うのです。

次回は借り主負担と貸主負担についてです









 

アパート・マンション経営 その3

 不動産は取得するときから税金がかかります。

一番最初にかかる税金は、契約書にはる印紙代です。
印紙税という税金です。売買価格により金額は変わります。

また、契約が終わり、決済をしたら所有権移転となりますが
ここでもまた税金を支払うことになります。

不動産を取得したときには登記が必要
となり、その際には登録免許税がかかります。一般には
司法書士さんにお願いすることになりますが、

登記を終えると、不動産は自分名義になり、
不動産取得税もかかることになり、逆に不動産を売ったときには
譲渡税 { 所得税・住民税 } もかかってきます。不動産は固定資産
ですので、これから毎年 固定資産を支払うことになります。
固定資産税は
自分名義になったときからは自分にかかってきますので決済時に固定資産税の
清算もします。

不動産を相続で取得した場合には相続税がかかり、生前贈与の
場合は、贈与税となります。

このように不動産は高額で、いろいろ税金がかかってきますので税金
のことを考慮する必要があります。

アパート・マンションの家賃収入で通常の住居用の家賃は非課税ですが、
事業用の家賃収入、つまり店舗。事務所などは消費税の課税対象
になります。

土地には消費税はかかりませんが、建物には消費税がかかってきます。

不動産を持つと固定資産税・都市計画税がかかり、アパート・マンションの
家賃収入からは、所得税、法人の場合は法人税がかかることになります。

では法律的にはどうなってるのでしょうか?
宅建業法で不動産業者には一定の義務を与えていますし、
近年できた消費者契約法により買主は保護されています。

 借地借家法、消費者契約法、又退室の際には民法・国土交通省や
東京都で定められたガイドラインがあります。それらに従わない負担割合を
特約として契約することも可能ですが、消費者契約法もからんできますので、
注意が必要になります。

またマンションの場合には区分所有法もかかわってくることになります。

トラブルで特に多いのは敷金返還トラブルです。

借り主負担、貸し主負担には注意が必要となってきます。
一番多い敷金返還で
問題になる原状回復については次回にします。










アパート・マンション経営 その2

 都市計画、の対象となる地域を 「都市計画地域」 と呼びますが、その都市計画
地域は大きく2つに分けられます。
「市街化区域」 と「市街化調整区域」 です。
市街化区域は、既に市街化を形成している地域と、
おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき
地域 { 都市計画法7条2項 }のことです。

市街化調整区域とは、自然保護などの目的から、市街化を
抑制すべき地域 { 都市計画法7条3項 } をいいます。
市街化区域は道路、電気、水道、ガスなどの環境整備がすすめられます。
市街化調整区域は良好な環境を保ちつつ、施設などを
整備する ことで、土地の利用や開発は厳しい規制があり、
アパートやマンションを建てることも基本的にはできません。

市街化区域は各用途地域に分けられ細かく、
大きさ・高さなどさまざまな規制があります。
アパート・マンション経営を決めたら、不動産物件の取得と
なります。 そこで、不動産取引のルールや、法律、税金、の知識などが
必要になってきます。
次回は不動産にまつわる税金などのことをかいてみます。





    
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立川市で不動産・リフォーム業を営んでおります。日々の仕事風景を綴ります。

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