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権利に関する登記

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権利に関する登記というのは
不動産登記において「表示に関する登記」が終わった後になされます。
甲区と乙区に別れ、甲区には所有権に関する事項が登記され、
乙区には所有権以外の権利に関する事項が登記されます。

ではまず甲区について。
所有権に関する・・・とあるように
甲区には所有権に関する事項が登記されるのですが、
幾つかの種類があります。

「所有権保存」というのは建物を建てた場合に行われます。
土地の場合にはすでに誰かの所有の物なので原則的には
所有権保存登記はありません。

中古物件などのように誰かの所有する物を購入したり、
土地の売買が行われた場合になどには「所有権移転」登記が行われます。

その他、「差押さえ」「仮差押さえ」登記や
「所有権移転仮登記」なども甲区になされます。

仮登記というのは例えば売買契約などで
契約後代金の支払いがまだの場合等に
「順位の保全」等を目的としてなされます。

例えば住宅購入に当たりローンを組んだとして、
決済が行われるまでに時間がある場合に、
「仮登記」で順位を保ち、
支払いが終わった時点で本登記をするわけです。


次に乙区についてですが、
所有権以外の権利について登記する場合にこちらに登記します。
代表的なのは抵当権や根抵当権です。

住宅の売買においてはローンを組む方がほとんどですが、
その場合金融機関は新たに購入する不動産を担保にします。
その際に売買契約と同時に2種類の登記をします。

AさんがBさんから築浅中古物件を購入する事例で、
AさんがC銀行でローンを組んだとします。
その場合には
甲区にはBさんからAさんへの「所有権移転登記」がなされ、
乙区にはCさんを権利者として「抵当権設定登記」がなされます。

BさんがD銀行から融資を受けて家を建てた場合に
すでにD銀行名義の抵当権が設定されている時は
Aさんは気をつけないといけません。

通常はAさんからの売買代金で
BさんはD銀行に返済をして、
上記登記と同時にD銀行名義の「抵当権抹消登記」をします。

まとめますと、
「BさんからAさんへの所有権移転登記」
「D銀行名義の抵当権抹消登記」
「C銀行名義の抵当権設定登記」が同時に行われのが通常です。
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表示に関する登記

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不動産登記は「表示に関する登記」と「権利に関する登記」とがあります。
「表示に関する登記」とは
不動産の物理的現況を明らかにすることを目的としており、
表題部として最初に作られる。
土地と建物では内容が若干異なる。
土地の場合は「土地の所在」「地番」「地目」「地積」が登記され、
建物の場合は「建物の所在」「家屋番号」
「種類」「構造」「床面積」などが登記される。

土地家屋調査士が現地を測量してそれを申請するのですが、
新築物件については表題部の登記済証が添付書類となる。

不動産売買においてはこれらの表示の登記にも注意が必要です。
特に土地の売買においては「地目」のチェックを忘れずに!

例えば地目が「畑」「田」などとなっている場合には
土地の移転について農地法の届出が必要になります。

農地の移転については農地法の制限があり、
家を建てたい場合には宅地への転用届出が必要だからです。

家を建てるために土地を購入する場合には、
宅地でなければならず、
それ以外の場合には宅地に変更しなければならないわけです。

文筆、合筆とは

土地の数え方に1筆、2筆などの~筆というものがあります。
これは土地を表す単位で1筆(いっぴつ、ひとふで)という読み方をします。

1筆の土地が具体的に何㎡なのかの決まりはありません。
これは不動産登記簿上の「1個の土地」を表し、
1筆の土地ごとに地番が付けられ所有権が発生します。

例えば300㎡の大きな土地を分割して3人の人に売却するとします。
その際100㎡ごとに区画化すると同時に、
「分筆(ぶんぴつ)」という事をして
それぞれを3個の固まりにわけるわけです。

これに対していくつかの土地を一つにする事を
「合筆(ごうひつ)」といいます。

これらは登記簿に登記され、
それは土地家屋調査士さんなどが申請してなされます。



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壁面線(へきめんせん)

壁面線とは都市計画区域内で環境の向上を図るために、
建築物と道路の境界線の間に一定の空間を確保するために
壁面の位置を指定すること。



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テーマ : 不動産
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敷地境界線からの距離

民法では敷地境界線から50cm離れて
建築物を建てなければならないと規定しています。

それ故この規定に違反して建築しようとすると
隣地所有者より設計の変更や
建築停止の請求をうけるかもしれません。

建築に着手してから1年以上経過し、
あるいは建物が完成した場合には
損害賠償請求をうけるかもしれません。


また、都市計画によって第1種・第2種低層住居専用地域では
建物の外壁などは1mないし1.5m以上離さなければならないと
定められている場合も有ります。

これを後退距離といい、
逆に都市計画に無ければこうした制限を気にする必要はありません。



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国土利用計画法の届出

土地の高騰をさけるために一定規模の土地の取引が行われる際には
国土利用計画法に基づく届出が必要となります。

この届出が必要とされる地域は以下の三つです。
1、監視区域
2、注視区域
3、無指定区域

1、は地価が急激に上昇しまたは上昇する恐れがある場合等に
都道府県知事が指定します。バブル期後は現実的には指定されていません。

不動産に掘り出し物はない・・・

不動産に掘り出し物があるような事が言われる事があります。
しかし仮にあったとしてもかなり低い確率でしか
そうした掘り出し物件にはめぐりあえません。

不動産は他の商品と異なり価格の決定に多くの因子が複雑にからまります。
それゆえ単純に高い、安いを判断できないのが現実です。

土地の購入費、建築設備の価格、駅からの距離、地域性、
風通しや日当り、心理的な瑕疵など挙げたらキリがないほどの因子があります。

我々不動産業者にしてみれば
安い物件は安いなりの理由があり、
高ければ高いなりの理由があると考えます。

特に相場とかけはなれたような安い物件は要注意です。
既存不適合と言って法律の改正等によって建て替えができなくなった物件や、
法律関係に深刻な問題を抱えていたり、
事件事故などによって所謂心理的瑕疵を抱えた物件など
安いには安いなりの理由があるのが通常です。

予算を考えて安い物安い物と考えるのもわかりますし、
掘り出し物という甘い蜜のような言葉に惹かれるのもわかりますが、
安いというその理由をわからないでその物件を購入したならば
きっと後悔する事になるでしょう。

以前とあるマンションで自殺があり相場より相当安価に売り出していました。
大部分の人が「いくら安くてもね・・・・」と言う中、
「それなら私が供養して差し上げます」
といってその物件を買ってくれた僧侶の方がいらっしゃいました。

その方にとっては安い理由はなんら問題の無い事でしたので、
彼にとってはそれこそ掘り出し物だったのです。

つまり絶対的な掘り出し物を期待するよりは
自分にとっての掘り出し物を探す気持で、
もっと言えば掘り出し物はないものだと思って、
物件を探す事が思わぬトラブルに巻き込まれない秘訣かもしれません。

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中古物件の狙い目は築10年前後

中古物件を探す際に重要な要素があります。
それは残存価値と呼ばれる物で、
その物件の寿命があと何年かと言う事です。

もちろんメンテナンスの状況によって
物件ごとの寿命は大きく異なるのですが、
それを個別に判断する事は難しいため、
誰もがわかるような基準として、
筑後何年たてばいくら価値が下落する
といったような判断の仕方をします。
これを「残存価値」といいます。

例えば木質系住宅では15年という目安があり、
15年でその住宅の評価はほぼゼロになるわけです。

そうなると15年を超えた中古戸建ての場合、
上物の価値はゼロになり、
メンテナンスのよいまだまだ住める物件ならば
土地だけの価格で購入できるということになります。

ただし、残存価値即ち売り出し価格とは必ずしも言えず、
相場とあいまってその物件の価格が決まります。

それ故残存価値はゼロの建物でも
売主さんの意向を汲んで土地に
それ相応の建物の価格を乗せて売り出している場合もあります。

販売価格に関しては
築5~10年のものの価格がこなれていてよいとされます。
すると残存価値の面からから
築後15年にちかい築10年超のものが狙い目と言えそうです。

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防火地域と準防火地域

建築物が密集した地域では
延焼による大災害の発生が懸念されます。
そこで防火地域と準防火地域を指定して
そうした地域での建築に際して、
耐火構造または準耐火構造を必要としています。

防火地域においては
3階以上または延べ面積が100㎡超の建築物については耐火建築物、
その他の建築物については耐火建築物又は準耐火建築物にする必要があります。

準防火地域においては、
4階以上又は延べ面積が1500㎡超の建築物について耐火建築物、
延べ面積500㎡超1500㎡以下の建築物について
耐火建築物又は準耐火建築物、
3階の建築物について
耐火建築物又は準耐火建築物又は技術的基準に適合する建築物、
木造の建築物について
外壁及び軒裏で延焼の恐れのある部分が耐火構造にする必要があります。




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危険負担

双務契約(当事者双方が債務を負う契約)において、
その目的物が債務者の責めに帰すべからず(債務者の責任ではない)事由
によって滅失し、又は毀損したときは、
その滅失又は毀損は、債務者の負担に帰する。

簡単に言うと双務契約において、
契約を履行する前にどちらのせいでもない理由で
履行不能(契約をした目的を達成する事ができなくなる事)になったら、
その不利益は債務者が負担すると言う事です。

ただし、特定物の場合には債権者が負担するという規定があり、
不動産取引の場合にはまさにこの規定があてはまり、
買主(債権者)が滅失などの不利益を負担する事になります。

具体的に言うと、
Aさんが自宅をBさんに売却する事になりその契約が結ばれた事例で、
目的物を引き渡す前に近所の火事の延焼によって
目的物である家が燃えてしまった場合に、
Bさんは家は燃えてしまっても購入代金を支払わなければならない・・・
ということです。

こうした危険負担は買主にとって酷な事とも考えられ、
契約書に危険負担についての特約を盛り込む事ができます。


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登記って何?

不動産物権変動の対抗要件は登記である。
と民法に規定されています。

不動産物権変動とは例えば土地・建物の売買によって、
AさんからBさんへと所有権が移ることです。

対抗要件というのは「権利を誰にでも主張できる」というような意味です。
売買では物件を買ったBさんが「この不動産は私の物」と
誰に対しても主張できるためには登記が必要と規定しているのです。

ちなみに言うと動産に関する物権の譲渡は引渡しが対抗要件とされます。
例えば時計を買ったとすると
その引渡しを受けてそれを持っている(腕にはめている)人が
その所有者と通常考えられるわけです。

それに対して不動産の場合
引渡しを受けて住んでいるからといって
その人が所有者だとは限らないと言う事です。

不動産をBさんがCさんに貸したような場合に、
実際にはCさんが住んでいるのですが所有者はBさん。
というような事もあるわけで、
不動産取引をする際には登記は極めて重要な手続きになります。

もしAさんがBさん以外のDにも二重に不動産を売却したとしても、
Bさんが所有権移転登記をしていれば、
仮に後からDさんが権利を主張しても
「その不動産は私の物」とBさんは言い切ることができ、
仮に裁判になっても当然勝てるわけです。

登記には不動産登記と商業登記がありますが、
商業登記についてはここでは触れません。



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手付金

不動産売買をする際には契約書を作って
きちんとした契約を行います。
その際に買主が売主に対して
代金の1~2割にあたる金額を支払う事があり、
これを手付金といいます。
通常これは解約手付としての意味合いを持ち、
契約の履行までの間に買主側はこれを放棄する事で
売買契約を解除する事ができます。

反対に売主は手付金の2倍を買主に返す事で
契約を解除できます。
売主は契約時に買主から手付金をもらっているので、
単に手付金を返還するだけでは
買主だけにリスクを負わせることになり公平ではないので、
売主にも安易に契約を解除する事のないよう、
買主と同等のリスクを負うせるわけです。




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付帯物リスト

住宅には様々な付属品があります。
エアコン、照明などの電気機器から
キッチンや洗面台などのあらゆるものが付帯物として扱われます。
そうしたものをリスト化したものを「付帯物リスト」といいます。

中古物件を見に行って、
その物件に付属する全ての物を含めたものが
売買価格だと思って契約したら、
様々な物が取り外されていた・・・

なんて事にならないよう、
どれとどれが物件価格に含まれるのかを確認する上でも、
付帯物リストは重要になります。


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仲介手数料

不動産業者等の仲介によって
不動産取引が行われた場合に発生する手数料。

仲介手数料は成功報酬なので、
取引が成立した場合のみ支払えばよい。

手数料については宅地建物取引業法によって以下のように定められている。
不動産売買
200万円以下 不動産価格の5%
200万円超400万円以下 不動産価格の4%
400万超 不動産価格の3%+6万円

不動産賃貸
家賃の1ヶ月分以内

ちなみに仲介手数料には消費税もかかります。

さて、仲介手数料は上限として定められているので、
仲介手数料半額などのように安くする分には問題はありません。



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袋地と囲繞地(いにょうち)

他の土地に囲まれていて道路に接していない土地を「袋地」、
袋地を囲んでいる土地を囲繞地(いにょうち)という。

袋地は建築基準法の接道義務の規定により、
基本的には建築物を建てることはできません。

袋地の所有者は囲繞地を通行する権利を持ちます。
これを囲繞地通行権と言う。

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取引態様(とりひきたいよう)

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物件を掲載している業者の属性。
売主(貸主)、代理、媒介(仲介)の3種類があり、
媒介には専属専任媒介、専任媒介、一般媒介があります。

媒介の場合には不動産売買に際して
仲介手数料が必要となります。

売主については仲介手数料は必要ありません。
また代理についても通常は仲介手数料は請求されません。

広告などには小さな文字で書いてあるかもしれませんが、
これはかなり重要な要素です。

では売主や代理だけを探せばいいじゃん!・・・
となればいいのですが、そうはならないのです。

新築物件なら売主が不動産業者ですが、
中古物件なら売主は個人です。

売主が不動産業者の場合には仲介業者が間に入らなくてもよいので、
仲介手数料は発生しません。
ところが個人が不動産を売り出す場合には
不動産業者が間に入り(これを仲介といいます)、
その結果仲介手数料が発生するわけです。

ただし、新築物件の場合でも売主が直接売り出しをせず、
不動産仲介業者が売り出しをしている事が結構あります。

そうした場合には仲介手数料を請求されるわけです。



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国立の桜・・もう散っちゃいましたが。。

国立市の桜も本当にキレイです。
ちょっと前に撮った画像を公開しました!
桜通り
これは毎年欠かさずに見に行く「桜通り」です。
道の両側にところ狭しと植えられた桜が咲き乱れています。

桜通り
桜が作るアーチの下を絶え間なく車が走りすぎていきます。
陽の光を浴びた桜は見事と言うほかはありません。

大学通り
国立の代名詞ともいえる一橋大学。
その名にちなみつけられた「大学通り」。
陸橋の上から撮影すると・・・
えも言われぬ美しさ。
一枚の絵のような画像でした。

接道義務

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建築物の敷地は幅員4m以上の道路に
2m以上接していなければなりません。
建築基準法43条に規定されたこの制限を「接道義務」といいます。

この規定に違反して建てられた中古物件を売り出す際には
「再建築不可」の表示をしなければなりません。
接道義務違反だと建築できないのに何故こうした事態がおこるのでしょうか?

これは既存不適格と呼ばれる状況で、
建築時には適法に建てられたものの、
その後建築基準法の改定などによって、
事後的に現行の規定に不適格となってしまったようば場合です。

つまり接道義務が定められた時にはすでに建っていた家が
車も通れない狭い通路にしか接していなかったような場合です。

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広告の「徒歩~分」って何m?

図面や広告にある
「~駅徒歩5分」などという表示がありますが、
ではその5分という数字はどこから出たのでしょうか?

これは80mを1分として計算しているわけで、
上記5分なら400mと言う事になります。




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壁芯(かべしん)と内法(うちのり)

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マンションの占有面積を表示するには
2つの方法があります。
一つは壁芯面積。
これは壁の厚さの中心線を結んだ面積の事で、
実際に使用できる面積とズレが生じます。
特にメーターボックス(MB)や
外部トランクルームまでを含んでいるケースではそのズレも大きく、
物件チラシを見る際には気をつけましょう。

もう一つは内法面積。
室内壁の内側を囲んだ面積の事で
登記簿にはこちらが記載されます。
こちらは実際に利用できる面積が表示されるので、
わかりやすい基準と言えます。


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武蔵村山市「野山北公園」の春

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野山北公園の桜
武蔵村山市にある「野山北公園」の春です。
木々を背景にした桜がポツン。
日を浴びてとても気持ちよさそうです。

水芭蕉
野山北公園はとても水の豊かな公園です。

水芭蕉の花が咲いている・・・
夢見て咲いている水のほとり・・・

そんな歌がありましたねぇ。

かたくりの群生地
野山北公園は「かたくりの群生地」としても知られます。
多くの人がこの「かたくり見たさ」にこの公園を訪れるのです。

かたくり
かたくりの花。
こんなにまじまじと見たのは私も初めてでした。

おたまじゃくし
くじらの子?なまずの子?
違う!カエルの子はカエル!

子供の頃から私はここで泥まみれになって遊んでいました。
おたまじゃくしやヤゴやザリガニなど。
たくさんの動植物に囲まれて育った少年時代が思い出されて、
思わず「ヤゴ捕り」をしてしましました!

「早く大空を飛び回るんだよ」
そう心の中で呟いて、
また水の中に解き放ったのでした。。

カメ
岩にへばりついた「カメ」さん。
時の流れは彼らにとって無縁のようです。

泳ぐ姿ものんきなもので、
ぷかぷか~と浮いたまま、
時折足をのそ~~っと動かすくらいなものでした。

あぁ私もカメになりたい・・・。

うららかな春の日差しを浴びて
思わず眠くなった私なのでした・・・。

公簿と実測

土地や建物の図面や広告を見る際に、
気になるのはその面積でしょう。

その際に気になるのが公簿と実測の文字。
どう違うの?と思われるかもしれません。

公簿というのは登記簿に記載された面積の事で
その数値に基づいて売買されることを「公簿売買」といいます。
これに対して実測というのは現況の物件を実際に測量して出した数値で、
これに基づいて売買されることを「実測売買」といいます。

公簿の数値と実測の数値が異なる事もあるので、
特に「公簿売買」の時には注意が必要です。


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標準相場

中古住宅の価格を定める際に、
過去の取引実例の集積によって
標準的な相場が決まる。
これを標準相場という。


路線価というものを不動産の価格と
勘違いされている方もいらっしゃいますが、
これはあくまでも固定資産税を算出するための基準であり、
路線価通りに取引されるわけではなく、
あくまで標準相場をもとに加減点法による査定を行い、
その価格をもとに売買が行われるのです。


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玉川上水の美影橋から桜便り

美影橋
玉川上水の美影橋から眺める桜はとてもキレイです。

立川市砂川町 美影橋から桜の風景
一本に伸びる川沿いに桜が枝を広げ
春になるとキレイな花を咲かせます。

立川市砂川町 美影橋からの桜
緑豊かな玉川上水の遊歩道は
普段から多くの人が散歩を楽しむ憩いの場です。
春爛漫。桜の花に胸が弾みます。

鴨
桜の花びらがヒラヒラと水面に舞い落ちて、
ゆっくりと流れていきます。
川面に浮かぶ鴨もなんだかとても気分がよさそうです。

美影橋公園
すぐ近くにある美影橋公園。
大きな運動場では元気な少年達が野球をしていました。
私も少年時代に白球を追った公園です。
在りし日の自分の姿を少年達に重ねながら、
うららかな春の日を楽しんだのでした。



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各部分の高さ制限

各部分の高さ制限とは斜線制限とも言われ、
道路の上空や隣地との間に開放感をもたせ、
風通しと日当りのよい環境を作るための制限で、
建物の絶対高さではなく、
建物の屋根の一部分などの高さを規制するものです。

以下の3つの種類の斜線制限があります。
1、道路斜線制限
2、隣地斜線制限
3、北側斜線制限
よく建物の片側が斜めになったりした建物は
上記斜線制限に従いその部分を削り取るような形で
建築されたのです。

1、道路斜線制限とは道路上空の開放感を保つための
高さ制限の事です。
2、隣地斜線制限とは隣地の上空の開放感を保つためたの
高さ制限の事です。
3、北側斜線制限とは隣地の日当りや風通しに
影響を与える北側部分の高さを制限する物です。


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絶対高さ制限

第一種低層住居専用地域第二種低層住居専用地域においては、
建物の高さは10mまたは12m以下に制限される。
10mなのか12mなのかは都市計画によって定められます。

「閑静な住宅街」に突如高層マンションが建ってしまっては
日照権を含め近隣の住環境に変化を与えてしまうので、
高さについても規制されています。
通常3階建くらいまでが限度となります。



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新しいバナーができました!

本日弊社不動産部門責任者のH氏が新しいバナーを作ってくれました!

中央線立川駅、国立駅、多摩モノレール沿線で賃貸をお探しの方

立川、国立、東大和、武蔵村山の土地・建物・不動産を売買したい方

いかがでしょうか?
これを賃貸版、売買版それぞれのトップページに貼り付けることで、
どちらからも賃貸、売買の物件情報が探しやすくなりますよね!!


今まではどうも賃貸版のホームページばかりが目立っていて、
売買版ってどうやって行くの?
などと質問されたりしてましたので、
これからはそうしたご質問も減ると思います。

Hさん、引き続きよいバナー、帯の製作お願いします!



テーマ : 不動産
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準住居地域

沿道の地域の利便性を高め、
住環境を保護する地域。
10000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル
・パチンコ屋・カラオケボックス等や、
小規模の映画館、車庫・倉庫、
環境影響の小さいごく小規模な工場も建てられる。


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新築分譲住宅が減りました

ここの所建売業者さんがたくさんの売り地を出しています。
つまりそれは新築分譲住宅が減っていると言う事を意味します。

折からの不況を受けて資金繰りが大変なのでしょう・・
建売の場合資金回収までに1年ぐらいかかるのはざらです。
するとその間は当然資金繰りが大変なのです。

景気がよければ銀行からの融資を受けてその間の運転資金や
あらたな開発現場の費用にあてるのですが、
この不景気ですから・・・

資金不足でやむなく建築条件などを付けて売り出す事が多いのです。
ただ、ここにきて建築条件の無い売り地も結構出てきているので、
戸建てをお考えの方も売り地に目を向けてはいかがでしょうか?


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第二種住居地域


主として住居の環境を保護するための地域。
10000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル
・パチンコ屋・カラオケボックス等や、
環境影響の小さいごく小規模な工場が建てられる。



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立川市で不動産・リフォーム業を営んでおります。日々の仕事風景を綴ります。

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