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雨やみましたよ・・ホッ!

いやはや昨日の雨はすごかったですねぇ。
この時期にあんな雨が降るなんて・・・
私の記憶にもありません。

ひょっとして今日も降るのかな?
って心配しておりましたが、
やんでくれたようでホットしています。

なんせ今日明日は週末
という事でご案内なんかもあるわけで、
そうなるとどうしてもズボンのスソなんかが濡れちまうわけですよ。
傘って上半身は濡れないけど下半身がねぇ。
それとか手にぶら下げてるバッグとか。

まぁ作業着着てご案内している私が
スソを気にするのもなんなんですが、
やはりぬれ~っと冷たいのは嫌なんすよ。
肌にまとわり付くフィット感。
(キレイな女性がまとわりつくならいいんだけど・・ボソッ)


さて、晴れ間ものぞいて来た事だし、
バンバンご案内いたしますよ~!!


追記
先ほどご案内終わりました。
玉川上水駅付近の公団団地の賃貸物件です。
割と気に入っていただけて只今ご検討中です。
近日中にお申し込みがいただけたら良いのですが・・。

この後は月一回のミーティングを兼ねての飲み会です。
活発な意見交換をして明日からの業務に繁栄させたいです。



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雨の立川で

今日は生憎の天気です。
でもこういう天気の方がなんだか仕事がやりやすいのも確か。

というのも弊社では物件の確認や入力などと言った
事務所仕事の方が多いので、
外の天気は関係ありません。

とは言えあまりにも外の天気がいいと、
一日中事務所にこもってるのもなぁ・・・
という気分になるからです。

雨降りなら、逆に室内の方がいいので、
仕事に打ち込めるのです←普段仕事に打ち込んでないわけじゃありませんが・・・


週末のご案内に向けて、
やるべき事は全部すませておかなければなりません。

しかし・・今の所今週の土日の売買のご案内はありません・・・。
さびし~~。賃貸のご案内はあるのですが・・・
ということなので、
戸建て、マンションご覧になりたい方はどしどしお問合せ下さい!



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修繕積立金その2

築年数の古いマンションでは老朽化が進み、
その修繕のための費用はよりかさむのは仕方のない事です。

それ故、古いマンションほど修繕積立金が高くなる傾向があることは
どうように仕方のないことです。

外壁塗装、電気系統の故障、タイルの浮き、
屋上の防水工事、雨どいなどの塩ビの劣化。
数え上げたらきりがありません。

それらをキチンと補修、修繕していかなければ、
安心して暮らすことはできません。

外壁塗装や防水工事などを疎かにすれば、
建物内部に水が入り込んで、
鉄筋のサビ、モルタルの中性化による弱体化等が生じ、
耐震性が低下します。
もし雨漏りが生じたならば
部屋にシミができたり、パソコンなどの電気機器が故障してしまったり・・
思わぬ被害を被る事でしょう。

そうなると建物の価値も下がってしまうでしょう。


そう考えると適切な時期における修繕は
自らの財産を守る事にもつながります。


マンションは管理を買え。
このブログでも何度か申し上げましたが、
修繕積立金一つとってみても、
管理がうまくなされているかどうかの指針になります。
管理が行き届いていれば、
共用スペースが清潔に保たれているなどの
毎日の生活を快適に過ごせる環境が整い、
こまめに修繕されていれば
外観も美しく、いざ売却する際にもメリットがあるわけです。

想像してみて下さい。
クラック(ヒビ割れ)だらけのみすぼらしいマンションに住みたいと思いますか?
そうしたマンションが高く売買されると思いますか?



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修繕積立金

分譲マンションには修繕積立金というものがあります。
各部屋の所有者がその専有面積(部屋の広さ)等に応じて
毎月積み立てていきます。
建物の老朽化に伴う大小様々な修繕に備えつわけです。

新築分譲マンションでは
こうした修繕積立金は少なめに設定されることがあります。
販売業者にとっては出来るだけ早く売却したいわけで、
購買意欲をそぐような高い設定はしたくないわけです。


修繕積立金はその後管理組合などの運営に任されます。
それを定期的に見直しをする必要があるのは
上記のように低めに設定された積立金を
具体的な修繕計画に基づいて、
適正な金額に修正する必要があるからです。


建築後10年経って漏水被害が出たとします。
屋上の防水工事、外壁塗装(もしくはタイル補修、洗浄等)等の
大規模修繕をする必要に迫られたときに、
費用が足りません・・・
では仕方ないからです。

結局はその費用を各世帯が負担しなければならないのですから、
当初から具体的な費用算出と修繕計画が必要になるわけです。


中古マンションを購入する際には
価格のほか管理費、修繕積立金は重要な要素です。
しかし、修繕積立金が安いからと言って
すぐに飛びつくのはどうでしょうか。

きちんとした修繕計画が立てられていない可能性がありますし、
管理が行き届いていない可能性もあります。


続きは明日書きます。

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入居者募集の看板

このほど新たにお預かりすることになった物件に
入居者募集の看板を張りに行ってきました。

以前そのマンションのリフォームをさせていただいたのをご縁に、
それ以来ご自宅のリフォームなどもさせていただいておりました。

国分寺にあるのですが、
弊社からは車で30分程度。
実は今年はまだ空き室がないのですが、
今後空いたらすぐにお客様をご紹介できるように頑張ります。

とにかくアパート、マンション経営にとっては
空き室は大敵です。
賃貸市場に敏感に対応し、設備を整え、
柔軟な対応が求められます。


弊社のように仲介をメインにしている会社では
市場感覚は生命線。
物件を確認しながら注意を払う毎日です。


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鉄筋コンクリート造(RC)

圧縮につよいコンクリートと、
引っ張りに強い鉄筋を併用した構造。RCと表記する事も。
壁式構造とラーメン構造がある。



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ツーバイフォー工法

枠組み壁工法といい、北米で開発された木造壁式工法の事。
2インチ×4インチの材を用いた事からつけられた。

耐力壁(たいりょくかべ)と剛床(ごうしょう)を強固に一体化した箱型構造であり、
壁、床、天井の六面体で構造をなす。

耐震性、気密性、断熱性に優れているが、
間取り増改築に制約がある。


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住宅性能表示制度

住宅性能表示制度とは第三者機関が性能を多面的に評価し
証明書を発行するシステムを言う。

客観的な評価によって性能が証明されるので、
建築の知識のない人でも安心して住宅を買え、
建築業者にとっても売りやすくなります。

ただ、この制度の主な対象は新築物件であり、
中古物件については重要な部分の評価がなされず、
安心して買える・・とまでは言えないのが現状かもしれません。

性能評価には「設計性能評価」「建設性能評価」があり、
これらはあくまで業者の判断にゆだねられ、
性能評価を受けていない物件もまだまだ結構あります。
また、設計性能評価のみを受けている物件もあるので、
単に「住宅性能評価」の文字が目に入っても、
それら二つの評価なのかどうかチェックした方がよいと言うことです。


住宅性能評価は住宅購入の際に役立つばかりか、
その住宅を売却する際の再評価の際にも役立ちます。
というのも、新築時に性能評価を受けている住宅は
再評価のときに、はじめて評価をうける中古住宅よりも
多くの項目をチェックする仕組みになっているため、
新築物件を売却する際にもメリットがあるからです。




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瑕疵担保責任

売買契約において、
買主が売主から目的物の引渡しを受けるも、
目的物に隠れた瑕疵があったことが判明した場合、
買主がこれを知らず、かつ、そのために
契約の目的を達することができないときは、
買主は、契約の解除をすることができる。
この条件を満たさないときは、損害賠償請求のみをすることができる。

隠れた瑕疵というのは買主が通常の注意を払っても気づかない瑕疵(欠陥)で、
その最たる例はは雨漏りやシロアリである。

民法上規定されている瑕疵担保責任は
買主がその事実を知ったときから1年とされますが、
新築住宅については「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
によって完成引渡から10年間義務化が定められました。


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まもりすまい保険

住宅性能保証制度において、
住宅事業者等の負う瑕疵担保責任に対して
(財)住宅保証機構が提供するのが
「まもりすまい保険」です。

以下機構のホームページより引用
○保険金をお支払いする主な場合は次のとおりです。詳細は「普通保険約款・特約条項」をご参照ください。
・保険付保住宅の基本構造部分の瑕疵に起因して、基本構造部分の基本的な耐力性能もしくは防水性能を満たさない場合の事故により、住宅事業者が住宅取得者様に対し瑕疵担保責任を負担することによって被る損害について保険金をお支払いします。
・保険付保住宅に事故が発生した場合において、住宅事業者が倒産等の場合など相当の期間を経過してもなお瑕疵担保責任を履行できない場合は、住宅保証機構は、この保険契約における住宅取得者様からのご請求に関する規定に基づき、住宅事業者が瑕疵担保責任を負担するべきであった損害の範囲において、住宅取得者様に対して保険金をお支払いします。この場合、住宅保証機構は、住宅事業者に対して損害をてん補したものとみなします。

支払いする主な保険金は次のとおりです。詳細は「普通保険約款・特約条項」をご参照ください。
・事故を補修するために必要な材料費、労務費、その他の直接費用
・補修の範囲、方法、金額を確定するための調査費用(瑕疵の存在の有無を調査するための費用を除きます)
・仮住居・移転費用


以上のようにもし瑕疵(欠陥)が見つかっても、
その補修をすべき住宅事業者等が負担すべき費用を
保険でまかなえると言う事が消費者保護に繋がるわけです。

とりわけ、建築業者の倒産によるリスクを
この保険がその大部分を解消してくれます。


と言う事で、
新築物件を買う際には住宅性能保証における
保証の付保がなされているかどうかも念頭に入れたほうが
よいと言う事になります。


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不同沈下(ふどうちんか)

不同沈下というのは基礎が不均一に沈下する事。
つまり家全体が均等に沈下するわけではなく、
どこか一方に沈下したため建物が傾いたような場合をいう。

ビー玉を転がすと転がるようなものはかなり重症で、
目視で確認できなくても例えば基礎に大きな亀裂
があるような場合に不同沈下が疑われる。


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住宅性能保証について

住宅性能保証というのは
新築住宅の床の傾きや雨漏りなど、
構造耐力上主要な部分について、
住宅の完成引渡後10年間保証する制度です。

これは住宅と言う一生に一度の買い物をする人の
利益を守るために、
住宅を建てる際に一定の基準をクリアしたものに関して
きちんとした保証をするというものです。


短期保証と長期保証に大別できますが、
耐震性などにかかわる重要な構造部分については
十分なチェック体制を作り、
その審査を通ったものに限り保証をするので、
保険の付保がなさえれていること自体が
一つの安全性の目安になります。

基本的には新築住宅に対する瑕疵担保期間(10年間)の義務化がなされていて、
建築業者はその後なんらか瑕疵が見つかった場合には
無償でその補修をしなければなりません。

けれども不動沈下などによって
建物が傾いた場合などでは
その補修のための費用は相当なもので、
建築業者の体力では難しいかもしれません。

また、もしもその建築業者が倒産していたら
まさに泣き寝入りするしかなくなってしまいます。


そこでこの制度を利用して
引渡しの際に保証書を取得していれば
いざと言うときに保険の適用がうけられと言うことです。

長くなったので次回続きを書きます。


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図面も溜まるとすごいです

不動産屋には定期的に
物件の間取りなどを乗せた図面が届きます。

週一回ないし二回束になった図面がどばっと届くわけです。
それらは周辺地域の物件情報で、
必要なものだけをより分けてそれ以外は捨てるのです。

立川市を拠点にする弊社では
立川市周辺の物件だけで十分です。
けれど少し離れた八王子や調布、
中には中野区や杉並区の図面も混じっているわけです。

立川と東大和と武蔵村山と国立の物件情報だけが必要なので、
それだけをより分けてそれ以外はヒモで縛って、
まとめて捨てるわけです。

ところで、そうした図面も大切な資源です。
できれば再生紙などにリサイクルしてほしいもの。
家庭のゴミなら資源ごみを出す日にゴミ置き場に出せば、
リサイクルされるのですが、
会社で出すゴミは事業用として
有料で引き取ってもらうのが通常です。

市町村ではゴミ集積所があって、
車でもって行けばリサイクルとして使ってもらえます。

そのため弊社ではある程度図面の束がたまると、
そうしたリサイクルセンターに持っていくのです。


限られた資源は有効に使わないといけませんからね。

本日はそんな動きをした一日の始まりでした!


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不動産と地域性

土地・建物を選ぶ際に忘れていけないのは
地域性や土地柄です。

もちろんお子さんがいらっしゃる場合には
どの小学校、中学校の学区なのかもチェックした方がよいですね。

例えば地元意識の強い地域では、
その地域出身の人にとっては
顔見知りも多く住みやすいのに対して、
外部から入ってくる人に対して
多少排他的だったりします。

新興住宅地の場合には
そうした地元意識が希薄なため
新たに引っ越してきた人でも
そのコミュニティーに入り込みやすい反面、
地域間の関係が希薄な場合があります。


学区で言えば、
伝統的に荒れた雰囲気の場所もあれば、
教育に熱心な場所もあります。


もちろん物件を選ぶ際には
価格や設備などのも大切ですが、
どういう地域性を持つのかもチェックしたい所です。


そうした観点で見ると、
私のように地元で生まれ育った人間ですと、
そうした書類には表せない地域性をお伝えでき、
それこそが地域密着でやっている個人店の一番の持ち味だと思います。

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結露対策後編

昨日に引き続き結露対策についてお話します。
本日は室内の湿度調整についてです。

そもそも室内が乾燥していれば結露は生じません。
かといって乾燥した室内ではのどが痛くなったり、
けっして住み心地は良くないですね。

そこで例えば室内に調湿機能のある建材を使うなどが考えられます。

日本古来の漆喰や土壁には本来そうした機能がありました。
余分な湿気を吸い、乾燥時にはそれを吐き出し、
湿度を調整したのです。

和室に使われる畳でさえ多少の調湿機能がありました。

けれどもライフスタイルの変化とともに、
和室はどんどんその姿を消し、
調湿機能を持つ建材が身の回りから姿を消したわけです。


最近では例えば珪藻土のように
湿気を吸着する素材が使われるようになったものの、
まだまだ調湿についての配慮は少ないようです。

クロスでも多少の調湿機能を持つものがあります。
ただ、一般の集合住宅で使われるクロスよりも高価なため、
賃貸物件などでお目にかかったことはありません。

調湿機能について優れた性能を持つものとして、
INAXのエコカラットという建材があります。

これは霧吹きなどで吹きかけてもあっというまに吸い込んでしまう優れもの。
調湿能力は珪藻土の4~5倍もあると言います。
その他ホルムアルデヒトなどの有害物質を吸収したり、
ペットの臭いなども吸着してくれ、
室内環境の維持に役立ちます。


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結露防止対策前編

住環境を考える上でマイナスの要素となるものが結構あります。
その一つ結露について今日は考えます。

結露についての説明は早大卒の異色のペンキ屋奮闘記「結露
に書きましたのでどうぞご覧下さい。

それを踏まえて室内の環境をどう調えるのかを考えます。

対策としては
1、室内の通風、換気をする
2、室内の湿度を調整する
という方法が考えられます。

今日は1、室内の通風、換気をするについて。

結露は主に冬場に生じます。
湿った温かい室内の空気が
窓ガラスに触れて水滴となるわけです。

もともと冬場の空気は冷たく乾燥しています。
この空気を室内に取り込むだけでも随分違います。
窓を二箇所以上開け(各部屋の窓を開けるのがベター)
台所や風呂場の換気扇を回します。

すると室内の空気に流れができ、
湿った温かい空気が外に出ます。

室内の通気、換気をするという事は
カビなどの雑菌の繁殖も抑制します。

普段の生活の中で習慣にしておくと良いでしょう。


あとは壁などに新たに通気口をつけるのも有効です。




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花畑牧場の生キャラメル♪

花畑牧場の生キャラメル
↑  ↑  ↑
ご覧下さい!話題の生キャラメルをいただきましたぁ!!

namakyara.jpg
箱を開けて、包みから取り出してぱっくん!

まさに口の中でとろける味わい。
ちょ~~おいしぃ♪

これだけ評判になるのもうなずけます。

このキャラメルをいただきました
光が丘エステートT社長本当にありがとうございました。
光が丘でお部屋を探すときには是非こちらに連絡してみてくださいね!
とっても親切な社長さんです。

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画像を撮りながら思うこと

賃貸、売買の物件情報に加えて、
物件の画像を掲載する事が増えました。

今日は新築戸建ての物件画像を撮っていて
思ったことがあります。

つまり、新築分譲の場合、
異なる建売業者の開発現場が
すぐ近くにある事が多いと言う事です。

中には隣接している事もあり、
そこから一つの事を想像してしまいます。

つまり、それらの分譲地は
きっと相続でも発生して、
相続税を払うために
相続人が業者に売却したんだろうなぁと言う事です。

もちろん全てがそうではないでしょうが、
こうした比較的広い土地が売り出されるには
それ相応の理由があるのでしょう。

ある程度まとまった土地を区画整理し、
そして似たような仕様で似たような見た目の
分譲住宅地ができあがる。

それ以前を知る人にとっては、
「随分変わってしまったなぁ」と思わざるを得ない、
変化がそこに生じるのです。


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色彩と文化

今日は国立市のとあるアパートのオーナー様と
外壁塗装の打ち合わせを致しました。

その方はとても色彩感覚に優れた方で、
今度の塗り替えについて、
5種類程度の色を使って、
変化に富んだ色鮮やかな外観にする予定です。

西洋のアパートの写真集をご用意されていて、
その色彩を参考にしながら配色を考えておられました。

ただ、残念なことに
我が国ではそうした色に対応できる塗料がなく、
イメージ通りの外観は無理そうです。

侘びと寂び。
そんなどちらかと言うと控えめで
単調な色彩をこのむ日本では、
赤や黄などの眩しいくらいの色を使いません。

当然各塗料メーカーでも
そうした色を用意しておらず、
西洋のようなカラフルな色彩を実現できません。

それでも出来うる限りオーナー様のご意向に添えるよう、
全力を尽くしたいと思います。


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大幅値下げ物件はお早めに!

ハウスメーカーの新築分譲現場について、
昨年末の在庫整理がかな進んだようで、
「買い時」を見極めたお客様が、
1000万前後値下がりした物件を手に入れたようです。

新築は建築後1年を越えるともはや
「新築」と銘を打てないので、
業者もあせるわけです。

こうした物件はいわゆる
新古物件と呼ばれ、
さらに大幅な値下げをしなければ売れません。

そこで建築後一年経過しそうな物件については
かなりの値下げをしてきます。

厳密に言えば
二月に一度とかの頻度で
徐々に数百万づつ下げて
捉販活動を行っていって、
最終的には三桁の値下がりという事になるわけです。

年始の物件確認でも
こうした大幅値下げ物件が相当数売れてました。

ところで、
年をまたいでもまだ売れ残って売れていない物件もございまして、
逆に言うとこれらはまさにお買い得と言えそうです。

どうぞそうした物件にもご注目下さい!


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建築条件付売り地

昨年の下半期頃から建築条件付の売り地が目立つようになりました。
建売の場合売れるまでのタイムラグが、
ハウスメーカーさんの資金繰りを悪化させます。

ましてアメリカ発の不況が深刻化して以来、
金融機関の貸し渋りも進み、
もともと建売用地として購入した土地について、
上ものを建てないで「建築条件付売り地」として
売り出すケースが増えたように思われます。

建築費用が省ける上、
土地の売却後確実に建物を建築→売却できるため、
建売業者さんにとってはリスクを軽減できます。

ただ、建築条件が付いている分、
買う側にとっては建築業者を選べないというデメリットがあるため、
思うようには売れないのが現状かもしれません。


そりゃ買う方にとっては
せっかく土地を買うなら
好みのハウスメーカーさんなり
工務店さんなりに頼みたいですもの。

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住宅ローンの審査

ここのところ住宅ローンの審査はかなり厳しいものになっています。
「頭金無し」で比較的楽にローンを組めた時代が懐かしいほど、
現在は困難を極めています。

公務員以外ではいくら大企業でも
審査が通らないことも考えられます。

こうした時期に心強いのが自己資金。
つまりは貯金です。
販売価格の3割以上の頭金があれば、
審査をする上で有利になります。

逆に頭金のない方にとっては
ローンを組むのは困難で、
特に自営業の方の場合
頭金無しでローンを組むのは相当難しいです。

いつか夢のマイホームを手に入れるために、
コツコツと貯金をしていきましょう!

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