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部屋探しの条件

賃貸物件であろうと、
売買物件であろうと、
まずはずせないのが
間取りと予算です。

自分にとってどれくらいのスペースが必要なのか?
荷物が多い人なら収納スペースもチェックしなければなりません。
家族がいるならそれぞれの部屋も必要です。
外食が大人ならDKやLDKは必要ないでしょう。
逆に家族団らんを大切にするなら
みんなが集まれるLDKが不可欠です。

それぞれのライフスタイルをもとに
間取りを決めましょう!

これとセットで決めなければならないのが
予算。すなわち家賃です。

家賃と言っても
通常は管理費(共益費)や駐車場代も合せて
毎月支払いますので、
例えば共益費込みで10万円迄などと
より具体的に決めましょう。

では家賃の上限はどう決めればよいのでしょうか?

一般的には「家賃は収入の1/3」程度とされます。
まぁこれを月収と置き換えて月収の1/3程度と理解しておく方が無難です。

もちろん月収の多い人は1/3を超えても大丈夫ですし、
月収が少ない人では1/3だと生活できない事もあります。
あくまで目安なのでご参考程度に考えてください。

初めて一人暮らしをする方だと
家賃以外にどれだけ生活費が必要なのかわからないものです。

夏場の電気代は結構なものですし、
毎日お風呂に入ればガス代、水道代もバカになりません。

ギリギリ大丈夫か・・・という設定だと、
思わぬ出費がかさむと
とたんに家賃が払えなくなります。

ある程度余裕を持って予算を設定した方が良いでしょう。

間取りと予算。
これがお部屋探しの第一歩となります。

ちなみにガス料金にしても
都市ガスとプロパンガスでは結構違います。
「都市ガス」限定で探す方」もあるくらいなので、
そうした生活費も十分に頭に入れて置いてください。


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部屋探しの前に

引越しをして新しい町に住む。
これはかなりのエネルギーを使う事ですので、
お部屋探しをする際に慎重になるのも仕方のないことです。

よっぽどの事がない限り2年間は住む事になるお部屋です。
入居して数日で後悔することのないように
このブログで書く内容をよくお読み下さい。

ではまずお部屋を探す前に、
どんなライフスタイルを望みますか?

静かな環境ですか?
広々としたスペースがお好みですか?
買い物が便利な場所がいいですか?
高級マンションがお好みですか?
安い方がいいですか?

そんな自問自答をして下さい。
そして何よりも自分が求めるものの優先順位を決めてください。
これがお部屋探しの成功の鍵を握ります。

絶対はずせない条件、
あればよりいい条件。

まずは希望する条件を紙に書き出して、
順番を決めてください。

その書き出した条件を元にお部屋探しを始めます。
注意していただきたいのが、
その全てを叶えられるとは限らないと言う事。

大抵は何かを諦めて、
より優先順位の高い条件の幾つかを満たした物件に
引越しをする事になります。

じっくり考えることも必要です。
でもあなたが気になる物件は
他の人にも気になる物件です。

時には思い切って決断する事も必要でしょう。

お部屋との出会いも
人との出会い同様「ご縁」です。

「これだ!」って思う瞬間が来たら、
切り捨てるべきは切り捨てて、
決断をしましょう!

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修繕積立金は中古の方が高い

新築マンションでは当初の維持修繕費がさほどかからないため、
修繕積立金も低く設定されています。
もちろん売る側の思惑もあるので
あえて低く設定している可能性もあります。

ところで、
中古マンションでは修繕計画は当然
管理組合が決めます。
つまり実際に住んでいる(あるいは管理している)側が、
将来の修繕計画に基づいて設定しているので、
その物件ごとに必要な修繕積立金は変わってきます。

年数がたてばその分大規模かつより多くの箇所の修繕が必要になり、
修繕積立金も高くなるわけです。

ここで注意すべきは
あまりに安い修繕積立金はかえってマイナスポイントだという事です。
雨漏りなどの躯体に大きなダメージを与えかねない情況が生じても、
積立金が少なければ十分なメンテナンスができないかもしれないからです。

修繕積立金については
各物件ごとの修繕計画を入念に調べ、
妥当な金額なのかどうかをチェックすべきなのです。


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一戸建て住宅の修繕の目安

建築後の年数ごとにどの箇所に劣化が起こるのか書いてみます。

建築後4年経過すると
鉄部、木部の塗装がめくれたりサビが目立つようになります。
例えばベランダなどの手摺や破風板などです。

水周りではパッキンが磨耗し水漏れしたりします。


5~6年目ではトタン屋根などの塗膜が剥がれたり、
戸袋等の塗装がめくれたりします。

塩ビ製の雨どいなどにも徐々に劣化が現れ、
水周りのパイプやホース類も傷みだします。


7~8経つとリシン吹きの外壁の汚れなどが目立ち、
クラック(ヒビ割れ)も目立ってきます。
トタン屋根もサビてきて、
コロニアルの屋根もそろそろ塗り替え時となります。

この時点で木部のメンテナンスをしていなければ
腐食が進んで大工工事が必要になるかもしれません。

網戸のやぶれが見られるかもしれません。

9~10年も経つと
サイディング壁も劣化し、溝のシーリングがやせて隙間が目立ちます。

設備機器の不調、
水周りの床に水が回っていれば根太などを交換しなければならないかもしれません。


11~12年も経過すると
軒天に水が回るかもしれません。
濡れ縁などの木部の痛みもひどくなり、
シャワー等の機器が寿命になります。


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テーマ : 不動産
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中古マンションの相場はあてになる

新築マンションの価格は
デベロッパーさんの土地取得価格や建築費、そして販売コスト
などが反映されます。

それゆえ、その価格が相場に比べて妥当なのかどうかの判断は難しいものです。
例えば建材の仕入れ価格は
建築業者の規模や取引先の掛け率によって異なります。

大型チェーンのスーパーで100円で売っているお茶が
小さな小売店で150円で売られていることもあるように、
価格の決定には少なからず規模の経済が作用します。

つまり同じ建築物を建て主が変われば販売価格も変わるわけです。


ところが中古マンションの場合、
その価格は需要と供給が決めます。
つまり市場価格をもとに販売価格を決めるため、
相場から大きくズレる可能性は低いのです。

同じような立地で値段が違えば
そこにはそれなりの理由があるわけです。
築年数の違いしかり。
管理の良し悪ししかり。
共用施設の充実度しかり。
ペット飼育可などの諸条件しかり。


価格にそれなりの意味があるからこそ、
中古物件を探す際に価格を参考にできるわけです。


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時間の経過のメリットデメリット

中古物件のデメリットはなんといっても築年数です。
・・・・と言われています。

中古マンションでも築浅物件の方が価格も高い事からも、
時間の経過は資産価値を低下させます。

建物には経年劣化というものがあるのですから、
そのような評価を受けることは仕方のないことです。


では時間の経過そのものが即デメリットなのでしょうか?

新築の場合その建物の歴史はまさにこれから始まります。
つまりなんの実績もないわけです。
建築会社の実績や性能保証などで判断するしかありません。


ところが中古物件には歴史があり、実績があるのです。
「建築後何年経ったという実績」が・・・。

ということは時の経過と建物の痛み具合を検証できるわけです。
20年経っても痛みが少なければきちんとした修繕計画の表れですし、
同じ20年でも壁にひび割れがひどいなどの外観を呈していれば
きちんとした修繕がなされておらず、
モルタルや鉄筋など躯体部分の劣化が疑われ、
ひいては管理組合が十分に機能していない可能性もあるわけです。

「マンションは管理を買え!」と言われるほど
管理の状況は重要なものです。
それが「論より証拠」で建物を見ただけでわかるのが
中古マンションのいいところです。

共用スペースに不要物が置かれていないか?
集合ポストにチラシなどのゴミが散乱していないか?
管理人さんはまじめで親切か?
自転車置き場にパンクした自転車が放置されていないか?
などその物件の今を目の当たりにできるのです。
その物件の伝統みたいなものをうかがい知れるのです。


家、マンションを購入したい方にとって
プロの建築士のようなするどいチェックは無理です。
そのためつねに不安はつきまといます。
「この物件大丈夫かなぁ」と。

そんな時に現物を見れるメリットというものを
どうか考えてみてください!


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住み心地を実感できるの中古の良さ!

新築マンションのモデルルームに行くと
目もくらむばかりのお洒落な空間が広がる。

けど待てよ。モデルルームそのままのお部屋に住めるのでしょうか?
該当物件とは異なる場所に「見本」として展示され、
インテリアデザインも十分にされた夢みたいな空間は
確かに魅力的です。

でも図面を忠実に再現しているのか不明ですし、
販売元のマーケティングとしてのモデルルームを
そのまま鵜呑みにはできません。

豪華な家具、お洒落な照明。
それらが全て備えてるならまだしも・・・・。


これに対して、
中古物件の場合には
現況をそのまま確認できます。

家具の置き場所、収納スペースの多少、
張りや柱の太さなど見たまんまを判断できます。

変な錯覚に陥る心配はありません。


もちろん中古物件の場合
売主さんが入居中の事も多いです。

でもここで遠慮は禁物。
人生で一回の大きな買い物ですもの。
売主さんの了解を得てしっかりとチェックすべきです。
もちろん失礼のないような振る舞いも大切ですが、
後悔のないよう徹底的にチェックしましょう!


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家があれば・・・

この不景気の時代何が起こるかわからない。
例えば突然リストラされてしまったら
その後一体どうなってしまうのだろう?


しばらくは失業保険でなんとかなるかもしれない。
その猶予期間中に必死で職を探し、
見つかれば良いのだが、
もし再雇用への道が困難なら、
もし再就職できても給料が減ってしまったら、
たちまち生活は苦しくなる。


そんな苦境に立たされたときに
自分を救ってくれるのが財産
とりわけ不動産という事になるだろう。

住む場所さえあればなんとかなる。
そんな心のそこからの叫びを
不動産屋として何度か聞いてきた。


賃貸物件なら家賃が滞れば
住む場所すら失ってしまう。

そうなると再就職さえおぼつかなくなる。

家賃が10万円前後が
迷いどころと言われるが
(つまり10万払うならローンを組んだほうがよいというように)
その通説についてももう一度考えなければならないかもしれない。


自分の財産としての不動産。
いざとなった時の自分の居場所。

どうかそこらへんも考えてみてください。


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今年の動向

今日買い物をしていたら中学時代の同級生に会った。
彼も私同様不動産業界にいる。

「最近どう?」と彼。
「「ボチボチだね」と私。
「そっちは?」と続けると。
「ダメだね。今年一杯はダメなんじゃない?」と彼。

そう。今年は不動産があまり動かない。
新築戸建てもボコスカ価格が落ちている。

「うわぁ大丈夫なの?」と思うこともあり、
早く景気が上向くといいなぁと思うのでした。

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Author:いずみのマッツー
立川市で不動産・リフォーム業を営んでおります。日々の仕事風景を綴ります。

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