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媒介契約

媒介契約は一般媒介契約と専任媒介契約と専属専任媒介契約があります。
A不動産に依頼したりB不動産に依頼したり自分で物件を探したりできる契約は一般媒介契約といいます。
A不動産に依頼をしたら他の不動産やさんには依頼できないのは専任媒介契約といいます。
自分でも物件を探すことは出来ます。
それに対し専属専任媒介契約は一社にのみ依頼をし他の不動産やさんひも依頼できないし、自分でも物件を探すことはできません。
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区分所有建物

区分所有建物(マンション)は専有部分と共用部分とがあり、マンションの入口であるとか廊下、階段、エレベーターなどの皆が共同で使用してる部分は区分所有の対象ではない。
専用部分とは構造上独立性があり利用上も独立性がなくてはならない。
共用部分は法定共用部分と規約による規約共用部分がある。
共用部分は原則専有部分と切り離して処分することは出来ない。(専有部分と共有部分の持分の不可分性)   
法定共有部分は外壁、エレベーター、階段、廊下、屋上などで、規約共有部分は区分所有権の対象となるべき部分が規約で共有部分とされたものをいう。
集会室とか管理人事務室とか倉庫などとしたものがそうである。
法定共有部分は登記されることは無く、規約共有部分については登記をしておかなくては、第3者に対抗できない。
共有部分の管理については区分所有法で特別に規定している。
重大な変更は区分所有者及び議決権の4分の3以上による議決が必要である。また利用行為、改良行為、軽微な変更行為は区分所有者及び議決権の各半数による決議でなくてはならないなど。

耐震偽装事件後の影響は

2005年に起きた耐震強度偽装事件は実にいろいろな波紋が広がり私達不動産関係の仕事をしている者にも大変な影響を受けて全く想像しなかったことだけに衝撃だった。
重要事項にも義務付けられたし、アスベストの事と重なり、その当時はもう不動産やりたくないねえ!と世間話をするほどであった。
ましてその補強をしなくてはいけないマンションの住人は大変な思いだったろう。
普段は顔があっても挨拶さえしない希薄な人付き合いであった方達が一変して運命共同体となり、団結して工事の話をまとめ、補強工事の実施にいたったそうだ。
人はいざとなると心を一つにして困難を乗り越えていけるのですね。
こんな大変なことが永久に発覚せずに、それこそ大地震でもきたら、大変悲惨なことになっていただろう。
今日は管理している賃貸アパートのリフォームで行く用があり近所の方からアパートの住人のゴミ問題でお叱りを頂いた。
ゴミすてがなってない!
挨拶をしない! 自転車を車をおくな!  などなど
一人だけほめていただきあとはみんなだめだ!前はいい子だったのに! 特別悪い子はいないのだけれど。  
近所の方からみればすれ違っても挨拶もしない人はやはり田舎では通用しないのかもしれない。
積極的に挨拶されて嫌な人はいないものね。
いつもいつも、はい!と耳をかとむける一日でした


マンションに住むのもいいかな

マンションと戸建の住宅を比べてどちらが住みやすいか?どちらが長持ちで、売るときにはどうか、古くなって建て替えの問題は?住民とのトラブルは?管理規約は窮屈では?などなど考えてみると、それぞれのいい点がある。
以前はマンションは一戸建を買うまでの仮住いと考える人が多かった。しかし今は終の棲家として、永住したい方が増えているという。2005年にある会社の調査では約半数くらいが永住したいと考えているとの報告がある。
これから独居の高齢者がふえていくだろうと言われているが、一戸建よりもマンションを選ぶ気持ちは理解できる。
高齢になっての独居生活はなかなか寂しいもので、一戸建に一人ぽつんと住む気にはなれない。
その点、マンションはお隣さんや上下の階の方々がいてなんとなく安心感がある。
同じ船に乗り合わせた運命共同体のようなものだし、何か自分の身に非常事態がおきて困ったら仲良くしておいてお願いする、なんてことも可能だし!
防犯の面においてもいいと思う。
家族構成が小さくなるとやはりマンション生活が便利かということになると思います。

マンションには管理規約がある

マンションは集合住宅であるからそのマンションのルールがあります。
そのマンションに住む住人は管理規約を守ることが義務づけられます。
管理組合には住人は組合員にならなくてはなりません。
管理組合や管理規約は、建物の区分所有に関する法律に基づいています。
最近はペットを飼えるマンションが増えましたが、飼えないマンションもあるし、毎日の生活に必要な事柄などの決まりもあるので、マンションを買おうとする場合には管理規約にも注意を払い目を通したほうがいいと思います。
マンションの用途は住宅のみで事務所は禁止しているマンションもあります。

成年被後見人

精神上の障害により、事理を弁識する能力を欠く状況にある者で家庭裁判所の後見開始の審判を受けた者である。
強度の精神障害者や認知症の高齢者などである。
日常の生活に関しては単独で有効にすることが出来るが、成年被後見人が単独でした法律行為は原則取り消すことができる。
成年被後見人は背念後見人の同意を得た場合でも取り消すことが出来る。
成年後見人は同意権はなく代理権と取消権と追認権を持つ。また成年後見人は法人でも複数人でも選任できる。それに対して、未成年後見人は自然人に限られ一人だけである。

意思能力、行為能力

意思能力とは 
自分の行為の結果を判断できる能力である。
意思能力の無い人とは、例えば生まれたばかりの赤ん坊や、認知症の高齢者などの自分の行為を理解できない状態にあるものをいう。
意思能力のないものの行為は私的自治の原則から無効となる。
行為能力とは
単独で有効に法律行為をすることができる能力をいう。
誰の助けを借りずに自分ひとりの判断で契約などの法律行為をすることが出来る能力である。

 一定の者について行為能力を制限し、保護者を付して、保護者の関与のもとで契約などの法律行為を完全に有効に行うことができるようにしていることを、制限行為能力制度という。 

権利能力

自然人(私達人間)の権利能力は原則として、おぎゃーと生まれた時から始り、そして死亡によって終了する。
 権利能力は、 「権利を得、または義務を負い得る能力」 または 「権利義務の主体となり得る能力」 と表現される。
 権利能力を持つのは自然人のほかには法人がある。法人については性質上、権利能力の範囲が制限されている。
人は生まれて死ぬまでの間、人間は権利義務の主体となることができる。
これに対し民法は例外を規定している。
 生まれる前の胎児はどういうことになるかである。
まだ生まれてはいないが、たしかに生まれる予定であるときには、例えば相続が発生した場合とか、また、遺贈をする場合など、そしてまた不法行為により損害をこうむった場合などには、これは権利能力を認めて 「胎児はすでに生まれたものとみなす」 としている。(民法886条、 965条、721条)

マンションを選ぶ

 三月十日  63年前の東京大空襲の日!
昭和20年の事だ。  まだ生まれてもいない私で、10歳以上年上のかたから聞くことはあったが、終戦後に生まれたものには、想像しかできない。
空襲やら関東大震災やらと大変な時代であったようだ。世界のどこかはまだ悲惨なことが続いている。 
 どんなときにも安全で安心して暮らせる夢のような世界が来たらいいのに  と思う昨今である。
さて マンションを買うのにはまず、安全であること。
防犯上や耐震上で安心して暮らせなくてはなりません。犯罪が多くなった最近ではエレベーターやエントランスといった場所ごとの防犯設備、建物の配置など防犯対策が行われている。
 戸建てよりもマンションのほうが防犯の面では優れているといえよう。
マンションは多くの付加価値を備えることができるといえる。多数のものが土地や建物を共有することで、多くの投資を可能にし戸建ての住宅とはまったく違った価値を生み出すことができる。
 犯罪が増加する都会でまた大地震の危険などからいかに身を守り暮らせるかが住宅を選ぶ一番のポイントと思います。
 

未成年者の法律行為

満20歳未満の者は未成年者とされています。
不動産を買う、あるいは借りるときには契約をしますが、これらの契約を未成年が行いたいときにはどうしたらいいか?

 20歳未満の者でも婚姻した者は成年者として扱われる。(民法753条)
 未成年者は原則として法定代理人の同意があること。
  法定代理人が代理して行う。  
未成年者の法律行為は取り消すことができるので、上記のように法定代理人が行うか同意を要します。
一口に未成年者と言っても生まれたばかりの赤ちゃんから20歳にもうすぐになるような者までとそのの能力も範囲はひろい。
未成年者の保護者は法定代理人と呼ばれ、普通親権者が法定代理人となるが、親権者がいない場合や不適格な場合は家庭裁判所は未成年後見人が法定代理人に選任される。

未成年の法定代理人は、代理権と同意権、取消権、追認権を持つ。


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立川市で不動産・リフォーム業を営んでおります。日々の仕事風景を綴ります。

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