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第一種住居地域

住居の環境を保護する為に定める地域。
3000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル等や、
環境影響の小さいごく小規模な工場が建てられる。
中規模のテナントなどが可能。


建ぺい率は50%、60%、80%、の内定められた数値
容積率は100%、150%、200%、300%、400%、500%の内定められた数値


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第二種中高層住居専用地域

主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を
保護する為に定める地域。
1500m²までの一定条件の店舗や事務所等が建てられる。
小規模なスーパーなど。


建ぺい率は50%、60%、80%、の内定められた数値
容積率は100%、150%、200%、300%、400%、500%の内定められた数値



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第一種中高層住居専用地域

中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護する為に
定める地域。500m²までの一定条件の店舗等が建てられる。
中規模な公共施設、病院・大学なども建てられる。


建ぺい率は30%、40%、50%、60%、の内定められた数値
容積率は100%、150%、200%、300%、400%、500%の内定められた数値


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第二種低層住居専用地域

主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために
定める地域。150m²までの一定条件の店舗等が建てられる。


建ぺい率は30%、40%、50%、60%、の内定められた数値
容積率は50%、60%、80%、100%、150%、200%の内定められた数値


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第一種低層住居専用地域

低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域。
つまり良好な住環境を守る為の地域で、50m²までの住居を兼ねた一定条件の店舗や、小規模な公共施設、小中学校、幼稚園、老人ホームなどを建てることができる。

建ぺい率は30%、40%、50%、60%、の内定められた数値
容積率は50%、60%、80%、100%、150%、200%の内定められた数値


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用途地域

都市計画法の地域地区のひとつで、
都市における建築物の用途と
土地の高度利用の促進を図る地域をいう。
市街化区域では必ず定めなければならない。


第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準住居地域
工業地域
工業専用地域


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中古マンションのデメリット

中古マンションは新築に比べると建物自体はもちろん、
共用施設の設備や室内の設備が古い。
LDKが主流となりつつある昨今、
LDK自体もその大きさを広げているほどで、
間取りや室内のデザインを含めた
機能性、見た目は新築に比べると見劣りしてしまう。

また、住宅購入時のローンを組むにしても、
新築と中古とでは多少の差が出る。
一般的には公的融資では中古の方が条件が厳しい。

また住宅性能保証制度の適用に関しても、
中古マンションの場合は、
「劣化対策」「省エネ対策」「シックハウス対策」「音環境」
などの評価項目が省かれてしまい、
肝心な部分を知る事ができない。

登録免許税・不動産取得税に関しても注意が必要で、
築年数によって特典が受けれないとかの制限がある。


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債権と債務

債権と債務などと聞くと仰々しいのですが、
実を言うと世の中にはたくさんの債権債務が溢れています。

債権とは人に対して
一定の行為をするよう求める事ができる権利であり、
反対に債務とは一定の行為をするべき義務である。

住宅を購入するためにローンを組んだ場合、
銀行などの金融機関が債権者、
住宅購入した人が債務者となる。


ただ、面白いのが例えば中古一戸建ての売買の場合、
住宅の購入者は一方では債権者であり、
他方では債務者になるということです。

不動産売買契約を結ぶ事で、
購入者は不動産を取得する権利を取得し、
同時に住宅価格に相当する金銭を支払う義務を負う。

住宅の売主は反対に
その不動産物件を相手方に譲渡する義務を負い、
金銭については購入者から受け取る権利を手に入れる。


家を買う場面で頻繁に使われる債権、債務。
なんだか難しいなぁと思われるかもしれませんが、
簡単に言うとそういうことです。


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不動産取得にかかる諸費用

不動産取得にかかる費用は多岐に渡る。
不動産取得税はもちろんの事不動産業者への仲介手数料、
不動産売買契約書等の印紙税などである。

不動産取得税は、有償・無償又は登記の有無を問わず、
不動産(土地・家屋)を取得した場合に課せられる地方税で、
毎年課税される固定資産税とは異なり取得時のみの納税ですむ。

不動産業者への仲介手数料は取引価格の3%+6万円を上限とし、
買主と売主とがそれぞれの仲介業者に支払う。
売主、買主とも同じ業者の場合両手と言って双方から手数料をもらえる。つまり6%ももらえると言う事です。

売買契約書または建築請負契約書を締結する際も
その金額に応じた収入印紙が必要となる。


その他一般的には不動産売買が行われると
不動産登記をする事となり
登録免許税+司法書士への報酬が必要となる。
登記は不動産物権変動の対抗要件であり、
トラブルを避けるためにも司法書士立会いの下
迅速な登記手続きが求められる。

他にもローンを利用して不動産を取得する場合には
金銭消費貸借契約書の印紙税、
ローン実行の条件となる
不動産への抵当権設定登記の登録免許税・司法書士への報酬、
融資手数料、信用保証会社などの保証料、
不動産物件への火災保険料、
団体信用生命保険料などがかかる。


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住宅購入時に必要な自己資金

住宅を買う場合に必要な自己資金は人それぞれ・・・
と言ってしまっては話しが終わってしまいます。

数千万円の居住用住宅を買う際に
現金で一括払いできる人ならばいいのですが、
ほとんどの場合には各種住宅ローンを利用して、
ローンでまかなえない分を自己資金で充当します。

一般的には住宅購入価格の20%以上、
できるなら30%程度の自己資金を
用意した方がよいでしょう。

一般的な住宅ローンの借入限度額は購入価格の80%。
*詳細は住宅ローンの借入限度額を参照下さい。
ゆえに最低20%に相当する頭金は必要となります。

もちろんフラット35(買取型)のように
90%の融資が受けられるなら
用意すべき自己資金も最低10%と言う事になるし、
フラット35保証型で100%の融資が可能ならば、
自己資金なしでの不動産購入も可能です。

ただし、不動産取得に当たっては様々な諸経費がかかります。
例えば不動産取得の際にかかる諸費用がある。
不動産取得税や印紙税、登記の際の登録免許税、仲介手数料、
司法書士への報酬などです。
*詳細は

その他にも引越し費用や家具、電化製品などの購入費用、
電話、パソコンなどの通信環境の整備費用、
中古住宅を購入したならば各種リフォーム費用など、
様々な費用がかさみます。

もちろん住宅ローンを組むにしても、
頭金が多ければそれだけ利息の支払い負担も減るわけですから、
自己資金が多ければそれにこしたことはありません。

頭金なしで住宅購入!
と聞くとなんだか気軽に家が買えそうですが、
そうした文句に踊らされずに
きちんとしたプランを立てることが大切です。


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中古マンションのメリット

中古マンションのメリットはなんと言っても価格です。
三大都市圏では新築に比べ30%以上も安いと言われています。

駅近の好立地マンションならば値段も張ります。
そうした場合に中古物件を購入してその浮いた分を
リフォームにまわすと言う手も有ります。

カウンターキッチンなら家族と会話をしながら調理も出来るし、
食洗器付システムキッチンで主婦の労力を削減!なんて事も
自由に設計できます。

あとは耐震性とかセキュリティーとかのチェックを行い、
安心して暮らせるマンションを選ぶだけです。


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収益物件とは

収益物件とはすでに賃貸している不動産物件で
毎月一定の賃料収入のあるものを言う。
分譲マンションの一室や一棟売りのアパート・マンション、
テナントビルなどである。

分譲マンションの一室ならば数百万円から投資が可能で、
比較的容易に開始できる投資対象です。
一棟売りアパート・マンションの場合には
多くの場合自己資金ではまかないきれず、
ローンを利用するため投下資金に対する
利益率を勘案した上で投資対象を選択する。

テナントビルは規模にもよるが
膨大な資金を必要とすることが多く
どちらかというと機関投資家の対象と言えるかもしれない。

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住宅ローンの借入限度額

住宅ローンの借入限度額は
各種ローンごとの上限が設けられております。

一般的な民間住宅ローンでは
購入価格の80%以内とするケースが多いのですが、
徐々にではありますが80%を超えて融資を行う金融機関が
増えて参りました。

これに対して買取型のフラット35では、
平成19年4月以降購入価格の90%以内と融資限度額が引き上げられ、
保証型のフラット35にいたっては最大100%まで融資可能となりました。

具体的な融資限度額は各人の年収により異なるため
それぞれの上限の範囲において個別に融資額が決まります。


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昨日は入居お申し込み有難うございます

昨日は賃貸物件をご案内いたしました。
私共のホームページをご覧頂きすでに現地の物件の外観を見ていてくださいました。そして、内見するのみでした。
私がご案内申し上げて、中をみて感心しました。
玄関には芳香の漂ういいかおりのポプリ、ちょっとした置物、キッチンには果物の飾りが置いてあり、感じがとてもよかったです。
もちろんクリーニングもバッチリ、静で暮らしやすい、駅近、買物便利、ソレにもまして、ご内見のお礼が手書きで書いた紙が置いてあるし
お客様も、私達業者も、心温まる重いでした。
管理されてる業者さんや、大家さんは素晴らしいなと感動いたしました。
もちろん入居申し込み頂きました。
有難うございました。


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空き室をなくすには

一昔は、アパート、マンションを建てれば入居者はすぐに入る時代で、空き室はあまり有りませんでした。いいものを作れば必ずお客は来てくれる~  土地さえあればアパ・マン経営は誰がやっても簡単に出来た。後は不動産やさんが全部やってくれて、大家さんは何も心配はいらない、左うちわでいられました。
今は物が余っている時代でそんな時代はもう通らない。アパ・マンでも同じことがいえる。今は新築でさえ即刻満室にはならないのだ。
空部屋は0で、ずっと住み続けていただけて、家賃も高くいただけて、経費も少なくて、というようなアパ・マン経営が出来たら最高ではないでしょうか。
では、どうしたらそんな理想的な経営ができるのでしょうか?
その前に、ちょっとお客様を、ご案内して決めていただける物件はどんなアパート、マンションかを挙げてみたいと思います。
 まず、毎日通勤通学に便利かどうか。
 最寄駅徒歩15分以内との距離がいい。
 環境が良くて住み心地はいいか。
 車を停める駐車場はどうか。
 コンビニ、スーパー、学校、銀行、病院、郵便局などの生活の便利さ は。
 ファミリータイプですと子供が住むのに危険な環境ではないか。
 アパ・マンの外観はいいか、お洒落かどうか、清潔さはどうか、
 ごみ置場の整理整頓はどうか。草など生えていないか。
 建物を含めて明るい感じか。
 部屋の設備、日当たり、水廻りの綺麗さと匂いはどうか。
 使いやすさや、クロス、天井などの色合い、センスの良さ。
 安全にくらせそうか。防犯の面は。
 自転車置場、やバイク置場は。 
 トイレとお風呂は別かどうか。
 洗濯機置き場は室内にあるかどうか。
 お風呂は追い炊きか、洗面化粧台がついてるか。
 
とまあ、こんなところをお客様が気にされる点で
全部をクリアするには、理想的な物件となりますが、それに近い物件がいいというようなことでしょう。
続きはまた明日に。


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大家さんのつぶやき

最近は借り手市場で大家さんはちょっとした工夫が大事な時代がきていますよ!
せっかくのアパート、マンションが入居者がいなければ、話になりません。
お金をあまりかけないで、入居していただけると、GOOD!でしょう。
それにはです、清潔清潔清潔 住んで気持ちのいい住いにする事。
小奇麗できちんとしてて、明るい感じのお部屋、それだけでぐっと感じのいいお部屋と言う印象を受けます。
またアパート、マンションの建物の周りも草がぼうぼう、ごみ置場も気になるところ。
管理が行き届いてさっぱりとしてることも大事なこと。
管理をしっかりして、毎週お掃除に行き見回るようにする、住人に会えば挨拶をしっかりする。
毎月お家賃を頂く大事なお客様。
何か問題あれば、すぐに対応して、ここに住んで良かったなと、思ってくれるような大家さんは益々満室でニコニコ顔でいられます。

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都市計画について

都市計画は、原則として都市計画地域及び準都市計画地域で定められる。
都市計画区域は、都市計画を策定する区域であり健康で文化的な都市生活と都市活動を確保するという都市計画の基本理念を達成するために、都市計画法その他の法令の規制を受ける土地として指定した区域である。 
都市計画区域は既成市街地型とニュウータウン型とがあり、
1、既成市街地型
  市町村の中心市街地を含み、一体の都市として総合的に整備、開   発、保全する必要がある区域。
  町村については人口一万人以上で、商工業などの都市的業態に従事  する者の数が全就業者数の五十パーセント以上であること、町村の  中心の市街地を形成している区域の人口が3000人以上であるこ  と、温泉その他の観光資源があることにより多人数が集まるため、
  特に良好な都市環境の形成を図る必要があることなどが要件とされ  ている。
  この場合、必要があるときは、行政区画とは無関係に市町村の区域
  外にわたって指定できる。したがって市町村の行政区域と都市計画
  区域とは一致しないことがある。
2、ニュータウン型
  首都圏整備法などによる都市開発区域や、新たに住居都市、工業
  都市その他の都市として開発し、保全する必要がある「区域。


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都市計画法について

都市計画法の目的
 都市計画は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、国土の均衡ある発展と公共の福祉に寄与することを目的としている。
都市計画の内容及び決定手続き、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定める。

街が住みやすく、快適に生活をしたり働いたり、安全で衛生的な、美しい街を造ることを目的にする法律である。
「都市計画」 というこの場合の都市とは田舎とか都会の都会のことではありません。


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財形住宅貯蓄

財形住宅貯蓄とは住宅の購入や
増改築を目的として行われる貯蓄で、
財形制度を行なっている企業に勤める55歳未満の勤労者であれば、
誰でも行なうことができる。

他の財形貯蓄同様毎月の給料や
夏・冬のボーナスから天引きされるため、
資金計画が立てやすく、
550万円までの貯蓄の利子が非課税となるメリットがある。

ただし、以下の条件を満たす必要がある。
・貯蓄を始める契約締結時の年齢が55歳未満であること。
・一人につき、一契約まで。
・会社が従業員の給料から天引きし、金融機関に預け入れる。
・住宅購入、または増改築の資金に充当すること。
・積み立て期間が5年以上であること。


財形住宅貯蓄の種類
預貯金(定期預金、定期貯金等)、
合同運用信託(金銭信託、貸付信託)、
有価証券(国債などの公社債、証券投資信託の受益証券、
金融債、株式投資信託)、生命保険、生命共済、損害保険


財形住宅貯蓄を他の目的に使用するために
解約した場合には全利息に20%課税される。
また一人一契約である以上預け替えはできない。
転職した場合には退職後1年以内であれば、
一般財形貯蓄の新契約に移し替えができる。

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財形年金貯蓄

財形年金貯蓄とは、勤労者が老後の生活費の安定を図るために、
将来の年金資金を積み立てるものです。

財形制度を行なっている企業に勤める人なら
誰でも行う事ができ、毎月の給料や
夏・冬のボーナスから天引きとなります。

また、一般財形貯蓄とは異なり、下記の要件を満たせば、元利合計で550万円(保険等の貯蓄商品の場合は、払込保険料累計額で550万円)まで利子等が非課税となります。


・契約締結時に55歳未満の勤労者であること
・事業主を通して賃金から天引きで預入すること
・5年以上にわたって定期的に積立てること(実際の積立てが必要)
・積み立てた資金は、年金の支払い等の場合を除き払出しをしないこと
・年金支払開始時までに据置期間を置く場合は5年以内であること
・年金給付は60歳以降、契約所定の時期から5年以上にわたり、定期的に受け取ること(生保、損保には終身型あり)

住宅資金の為に途中で解約すると、
利子非課税の得点は受けれないのでご注意を。

また、1人1契約のみ可能で預け替えはできません。
転職した場合には、
退職後1年以内であれば、一般財形貯蓄の新契約に移し替え可能。


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いずみホームにお任せ下さい!


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一般財形貯蓄

一般財形貯蓄は他の財形貯蓄と異なり、
資金の使途についての制限がなく、
何に使ってもよいのが特徴です。
ただし、その反面利子に対する特典がありません。

一般財形貯蓄は以下の要件を満たす事が必要です。

(1)勤労者であること
(2)事業主を通して賃金から天引きで預入れすること
(3)3年以上の期間にわたって、
毎月または賞与期ごとに定期的に預入れすること


一般財形貯蓄の対象となる金融商品以下の通りです。
定期預金、期日指定定期預金、積立定期預金、
定額郵便貯金のほか、金銭信託、貸付信託、
公社債投資信託、株式投資信託、
利付金融債、国債、地方債、政府保証債、社債
および貯蓄型の生命保険、簡易生命保険、
生命共済、損害保険などです。

転職した場合にも
退職後2年以内に転職先の事業主を通して申出ることによって、
従前の契約を転職先で継続することができます
(転職先において従前の契約の金融機関と継続できない場合は、
従前の契約に基づいた新契約に預替えることができます)。

また、転職先に財形制度がない場合には、
退職後2年以内に中小企業団体(事務代行団体)
を通して申出ることにより、
中小企業団体を通じた預入れを1年間に限り継続することができます。

勤労者による預替え措置3年以上保有している一般財形貯蓄については、勤労者が任意に他の一般財形貯蓄商品へ預替えできます。


取り扱っている金融機関は
都市銀行、地方銀行、第二地方銀行、信託銀行、
信用金庫、労働金庫、信用協同組合、農林中央金庫、
商工組合中央金庫、農業協同組合・同連合会、
漁業協同組合・同連合会、水産加工業協同組合・同連合会、
日本郵政公社、証券会社、生命保険会社、損害保険会社


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財形貯蓄

財形貯蓄とは勤労者財産形成貯蓄の略称で、
勤労者財産形成促進法に基づき、
勤労者の貯蓄や持家取得の促進を目的として、
勤労者が事業主の協力を得て賃金毎月または、
賞与毎に天引きで行う貯蓄のことです。

ただし、この制度は勤務先の企業が取り入れていなければ
利用する事はできません。
まずは総務や人事といった担当部署に問い合わせてみましょう!

毎月の給料やボーナスからの天引きなので、
「いつの間にやら」必要な資金が貯まっているわけで、
資金計画も立てやすくなります。


財形貯蓄の種類は三つです。
1、一般財形貯蓄
2、財形年金貯蓄
3、財形住宅貯蓄

それぞれの特徴については他の項で説明いたします。

財形貯蓄の中には利子に対して非課税となるものもありますので、
利用できる方は積極的に利用してみましょう!


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財形住宅融資

財形住宅融資は福利厚生として財形貯蓄制度を導入している
会社に勤務しているサラリーマンだけが利用できる制度です。

一定の条件を満たさなければ融資を受けれない反面、
雇用・能力開発機構が事業主を通じて融資するため、
比較的低金利で、フラット35(買取型)や民間ローンと併用できます。
また、物件に対する条件が
フラット35よりも緩やかというメリットもあります。

財形住宅融資は財形融資の一種であり、
財形貯蓄をしている事がその利用条件となっております。

それゆえ自己資金が不足しているものの、
将来的には住宅を購入したいとお考えのサラリーマンは、
まずは財形貯蓄を始めてみましょう!



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住宅ローンの種類

住宅ローンには大きく分けて公的融資民間融資とがあります。

公的融資としては以下の三つ、
1、財形住宅融資
2、自治体融資
3、住宅金融支援機構

があります。


民間融資としては
1、銀行等金融機関
2、保険会社
3、ノンバンク

による融資があります。

以上は融資元による分類なのですが、
金利に基づき分類すると、
固定金利型融資変動金利型融資の二つに大別されます。


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立川市で不動産・リフォーム業を営んでおります。日々の仕事風景を綴ります。

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