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住宅ローンと火災保険

住宅ローンを組む際には住宅火災保険が必須となります。
通常はローンの返済期間と同年の火災保険をかけることになり、
その保険料も結構な額となります。

不動産の価格によっても違うのですが、
30万とか50万とかいった規模の金額になります。



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借り入れ限度額

住宅ローンの借り入れ限度額については
「返済額は年収の35%以内」というのが一つの目安になります。

ただ、この数字は金融機関での審査の際に規準となる値なので、
実際にいくらまで借りるのかという事とは少し違います。

そもそも各金融機関ではそれぞれ年収の何%まで融資するのかの基準が違いますし、
借りられるからめいいっぱい借りてしまおう!という事だと後々返済がきつくなってしまうかもしれません。


ただ、銀行に融資を申し込む際には
なるべく多めに金額を設定しておかないと不便になるかもしれません。


2500万円で申し込んだ人が事情変更により2800万で借入しようとしても
改めて「2800万円」でも審査をしなければなりません。

また、一旦2500万円で金消契約をしてしまうと、
その後限度額を増やそうと思っても難しくなります。


自己資金がある程度豊富にあったとしても、
それを全部購入資金にしてしまえば、
その後急に現金が必要になってしまった場合に対応できず、
困ってしまうかもしれません。

そこらへんも加味した上で、
支払総額、日々の生活費、お子さんの養育費それに
急場の資金的余裕も勘案した上でいくら借りるのかを決めたいところです。



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年収と限度額、返済額

住宅ローンではいくら借りれるのか?という事のほかに
月々の返済はいくらくらいまで大丈夫なのか?という事が気になる所です。

いずれも年収ベースで考える事が一般的でです。

最初の「いくら借りられるのか?」というのはいわゆる
「借り入れの限度額」として年収をもとに算出されます。

それは各金融機関ごとに異なる基準を設定していますし、
また年収として副業などを考慮に入れるのかなど、
様々な要素に基づくので一概には言えません。

住宅ローンをどこで組むにせよ、
大抵は幾つかの金融機関に審査の申し入れをしますので、
仮に審査を受けた金融機関全てでOKが出たとしても、
限度額はそれぞれ違ってくる事でしょう。


月々の返済額については年収の35%以内という目安があります。
これが絶対というわけではないのでしょうが、
自分が月々どれくらいなら払えるのか?と考える際に、
参考になる数字だと思います。

それこそ今の家賃と比べて・・という基準も十分参考になるわけで、
究極言えばその人ごとにそれぞれ適した返済額というのもある事でしょう。

いくら借りれるかという事と月々いくら支払っていけるのか。
それをどれくらいの期間で完済されるのか・・
それぞれを各別に考えつつ、最終的にはその全体から、
住宅ローンを組む事がとても大切だと思います。


では明日以降この話を続けます。


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保証会社による保証

住宅ローンの条件として保証会社による保証が必要となるという事を昨日述べました。
これは住宅購入者の返済が滞ったり、返済不能に陥った場合に、
その返済分を保証会社が立て替えるという仕組みです。

これは保証会社という法人が購入者の連帯保証人になるようなもので、
もちろんそれだけの責任を無料で負ってくれるわけではありません。

不動産購入の際の諸経費に含まれる保証料というのがまさにそれで、
購入額に応じて支払わなければなりません。


ここで勘違いしてはならないのは、
万一保証会社が購入者(つまり債務者)に変わって返済をした場合に、
購入者がその債務を免れるかというとそうではないのです。


これは民法における代位弁済の規定があてはまり、
購入者が金融機関に対して負っている債務が、
代位弁済者である保証会社に移転し、
以後購入者は保証会社に返済すべき義務を負います。


簡単に言うと、保証会社は変わりに返済するわけではなく、
あくまで「立て替える」だけであって、
その立て替えた金員は当然返さなければならない。

という事なのです。


それじじゃなんのために結構高額な保証料を支払わなければならないの?
と疑問に思われるかもしれませんが、
このように考えるといいかもしれません。

保証料と言うのは保証人になってもらうためのお礼金みたいなもので、
もっとわかりやすく言えば「ローンを組むのに必要な手数料の一部」
と考えるといいのかもしれません。


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担保について

住宅を買う際に基本的には「住宅ローン」を組んで、
金融機関等から融資を受けます。

その際に通常購入不動産に対して抵当権というものを設定します。


この抵当権は担保の代表例みたいなものなのですが、
担保には大きく分けて2種類のものがあるのです。

それは「人的担保」と呼ばれるものと「物的担保」と呼ばれるものです。

人的担保と言うのはいわゆる「保証人」というものを思い浮かべればいいです。
物的担保と言うのは先ほどの抵当権のようなものを考えて下さい。


お金を借りる契約の事を金銭消費貸借契約と言いますが、
これを一般的には「金消契約」などと略します。

その金賞契約によって生じた債務はなんらかの担保が必要になります。
住宅ローンでは数百万から数千万円と言った大きなお金の貸し借りが行われ、
それをなんらの保証なしに貸し付ける事はありえません。

期間も30年だとか35年だとかという長期に渡るわけですから、
その間ずっと返済し続けるという事は大変な事でもあるわけで、
その間に返済が滞ったり、不能になるというリスクを貸す側は負うわけですから、

そのリスクに対する備えとしてきちんと担保を取るのです。


さて、ここで実際に住宅ローンの融資を実行するにあたり
どのような手続きがなされるのかをご説明します。

金融機関は一般に2つの保証を同時に採用します。
つまり保証会社による保証と抵当権設定による保証を条件として
住宅ローンの貸付を行うのです。

保証会社による保証が人的担保、
抵当権の設定が物的担保にあたります。

保証会社による保証を受ける場合には保証料というものが必要になり、
それなら保証人を立てたいと思われるかもしれませんが、
あくまで金融機関は「保証会社による保証」を条件としているので、
いくら保証料を節約したいと思ってもそれは無理だと認識して下さい。


また、抵当権の設定は登記をしなければ効力がないも同然で、
かつ登録免許税や司法書士への報酬など、
別途経費がかかるわけですが、
これもローンの条件ですので必ず必要になります。

では次回以降さらに踏み込んだお話をしてまいります。


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親子リレーローン

フラット35では完済年齢は80歳となっていて、
他の銀行ローンでもほぼ同様の取り扱いになります。

二世帯住宅を建てるような場合に、
親は高齢のため単独ではローンが組めず、
子供としては費用負担が重荷になってしまう・・・

そうした場合に用いられるのが「親子リレーローン」です。

要は親子それぞれぞれが別のローンを組んで、
その合計金額で住宅を購入します。

一人でローンを組む場合に比べて大きな融資を受ける事ができ、
一般的に割高となる二世帯住宅もこれよって購入できるようになります。

相互に連帯保証人になるのですが、
あくまで別個の住宅ローンであるため、
それぞれが団体信用保険に加入する事となり、
万一どちらかが死亡してしまった場合でも、
その債務を引き継ぐ必要はありません。


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借り入れ可能額と返済可能額

年収や勤続年数その他諸々の条件を元に
それぞれの人が借り入れる事ができる金額=「借り入れ限度額」が決まります。

これは金融機関によって変わってくるのですが、
その金額がすなわち返済可能金額とは限りません。

借りられるからと言ってめいいっぱい借りてしまい、
返済が苦しくなって売却せざるを得なくなるという事は
とても不幸な事です。

そうならないようきちんとプランを立てる事がとても大事です。


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フラット35の年収に関する要件

フラット35には年収の制限はありませんが、
以下のような条件があります。

「年収に占める返済額の割合は、年収400万円未満の場合は30%以下、400万円以上の場合は35%以下」

というものです。


例えば年収400万円ならば
4,000,000×35%=1,400,000
1,400,000を12で割って116,666円

つまり毎月の返済額11万7千円弱まで借りられると言う事です。


極端な例になりますが年収が1万円少なく399万円だったらどうなるか?
3,990,000×30%=1,197,000
1,197,000を12で割って99,750円

毎月の返済額約10万円まで借りられます。

比べてみると
年収1万の差が月々1万の差になってしまうのですが、
これは極端な例なので、
まぁこういう条件があるという事で覚えておいて下さい!

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住宅ローンの借入限度額

住宅ローンの借入限度額は
各種ローンごとの上限が設けられております。

一般的な民間住宅ローンでは
購入価格の80%以内とするケースが多いのですが、
徐々にではありますが80%を超えて融資を行う金融機関が
増えて参りました。

これに対して買取型のフラット35では、
平成19年4月以降購入価格の90%以内と融資限度額が引き上げられ、
保証型のフラット35にいたっては最大100%まで融資可能となりました。

具体的な融資限度額は各人の年収により異なるため
それぞれの上限の範囲において個別に融資額が決まります。


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昨日は入居お申し込み有難うございます

昨日は賃貸物件をご案内いたしました。
私共のホームページをご覧頂きすでに現地の物件の外観を見ていてくださいました。そして、内見するのみでした。
私がご案内申し上げて、中をみて感心しました。
玄関には芳香の漂ういいかおりのポプリ、ちょっとした置物、キッチンには果物の飾りが置いてあり、感じがとてもよかったです。
もちろんクリーニングもバッチリ、静で暮らしやすい、駅近、買物便利、ソレにもまして、ご内見のお礼が手書きで書いた紙が置いてあるし
お客様も、私達業者も、心温まる重いでした。
管理されてる業者さんや、大家さんは素晴らしいなと感動いたしました。
もちろん入居申し込み頂きました。
有難うございました。


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