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アパート・マンション経営 その11

土地を持っているだけではダメです!

土地には固定資産税、相続が発生すれば相続税とかかってきますし、
遊ばせていては、税金を納めるばかり。
土地には稼いでもらわなくてはなりません。

地価が値下がりしても、固定資産税、地価税がのしかかってきて、
相続財産としての土地の路線価が引き上げられたので、増税になっています。

また、都市計画法の改正により、遊休土地転換利用促進地区制度は市街地の
計画的整備が必要あると、認められた場合は土地所有者等に、土地利用の
責務が課せられ、2年間利用放置すれば、遊休地としての通知を行い、
利用・処分の届出が求められる。

それが妥当でない場合には必要な措置をとるよう勧告される。

場合によっては地方公共団体が買い取りの協議を行うことができる
ようになった。

土地を持ってさえいれば良い時代ではなくなったと言える。

なので、適切な節税対策が必要なのです。
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apa-to

アパート・マンション経営 その10

アパート建設は戸建て住宅に比べて、多人数が居住する共同住宅だけに、
防災や安全に関する規制は多く、コストもはるかに高いのです。

建物の構造は準防火、防火地域のよる区分や各都道府県の安全条例による
「窓先空地」 {共同住宅等の住環境悪化を防ぎ、かつ、災害時の非難手段の確保
を図るための規制} とか、建物内部の防火規制・遮音仕切壁の設置などの義務化がある。

では、アパートを建てるのに最適な用途地域はどこでしょうか?

一般的には、1・2種低層住宅では投資効果は低く、土地の効率は他の地域より
コスト高といえます。

近隣商業地域は土地の価格も高くなり、効率的には必ずしも良いとは言えず、
とすると、1・2種住居地域とか準住居地域が最適といえるということでしょうか!





アオアート・マンション経営 その9

建ぺい率、容積率をクリアし、高さの規制はどうか? 
となると、無制限に高い建物を建てられるということではないのです。
その周辺の日当りを妨げないようにしなくてはいけないからです。

1:  住居系の第1種、第2種低層住居専用地域内の絶対高さの制限。
    高い建物が建てられない地域としての低層住宅専用地域なので、10メートル
    又は12メートルのうち、当該都市計画において定められた限度をこえては
    いけないときていされています。{例外あり}建築基準法55条1項

2:  斜線制限
    道路や隣接地の日当りや通風、などに支障をきたさないように、
    建物の高さを規制するものです。
    斜線制限はmさらに道路斜線、隣地斜線、北側斜線の3種類に分けられます。

3:  日影規制
    これは、日影ができることを規制するものです。
    斜線制限と重複するようですが、より具体的で、日影ができる時間の長さを、
    実際に測定します。
    ここでいう日影時間とは
    「 冬至日の、太陽が真南に位置する時間の前後4時間において日影となる
      時間」 を指します。
 斜線制限については次回に








アパート・マンション経営 その8

敷地面積に対しての建物の床面積の事を建ぺい率という。

敷地いっぱいに建物は建てられるわけでは無く、建ぺい率により
制限をうけることになるわけです。

例えば100㎡の土地があるとします。建ぺい率80%とあれば、
80㎡の建物を建てられるのです。

建ぺい率は用途地域により違いますし、角地の場合には10%多くなりますし、
また防火地域内で耐火建築物なら10%多く建てられることになっています。

低層住居専用地域、中高層住居専用地域で1種と2種、それに工業専用地域は、
30、40,50、60%となっており、このうちのどれが適用されるかは、
各地方公共団体の都市計画で決まっています。


商業地域では建ぺい率は80%で、用途地域の指定のない区域は
30、40、50、60、70%のうちのどれかになるわけです。

2つ以上の地域にまたがる土地ではその地域の面積にそれぞれの建ぺい率を
掛けたものの合計を全体の面積で割る形で算出される。


また容積率ということでも制限されるので、2階建て、3階建て、4階建てと
自由に建てられるわけでは無く延べ面積により制限されてきます。

容積率については次回に




アパート・マンション経営 その7

地域によってアパート・マンションが建てられない地域があり注意が必要です。
都市計画 地域の分け方には、大きくは12種類に分けて区分する用途地域があり
またそれを補う都道府県の条例などで定められる用途地区の2種類が
あります。

用途地域には大きくは12種類に分けられ、住居系が7種類、商業系が2種類、
工業系が3種類となります。

住居系は住宅・共同住宅などに向き
第1種低層住居専用地域が最も厳しい規制がされています。
店舗・事務所、旅館、病院などは建てられません。

準住居地域は、カラオケボックスや
ホテル・旅館なども建てられて最も規制は緩やかです。

第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、

第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居専用」地域、準住居地域
とに分かれています。

商業系は近隣商業地域、商業地域とがあります。
これらは住宅・共同住宅は建てられますが、危険性・環境悪化の恐れある工場はたてられません。
主として店舗・事務所に向いています。

工業系は準工業地域、工業地域、工業専用地域の3種類があります。
準工業地域は工場でも危険性・環境悪化の恐れのある工場は建てられません。

などアパート・マンションを建てようとする地域が、どの地域に属するかを、
把握しておく必要があると言えます。

用途地区は地方公共団体が独自に定めるもので用途地域に重複して設定されます。
用途地区には高度地区、美観地区、高度利用地区、風致地区、防火地域、準防火地域
などがあり用途地区のほうが優先されます。

アパートなどの建築にかかわり深いのは、防火地域、準防火地域で、建築費のコスト
が上がったりします。










アパート・マンション経営 その6

アパート・マンションを賃貸するのに、善良なる管理者として、相当な注意を払い
物件を使用、管理しなければならない という民法400条の善管注意義務という
のがあります。

それに違反してできた損耗などについては借り主負担となります。

ただ、一室のクロスの一面が傷や汚損した場合には借り主としては、一面のみの
負担ですので、その他の面の負担は貸主負担ということになります。

契約書には特約を定めることもできますが、裁判例は、大家さん側の敗訴が多くあります。
ですので、良識ある貸主であることが大切なことでしょう。




アパート・マンション経営 その5

賃貸アパート・マンションの退室で、壁や天井のクロスの貼り替え
で、貸主負担と借り主負担のどちらか?
という問題で、経年変化については、貸主負担とされています。

年数が経過するにつれて次第に変色していくのは、その汚れ
については、借主負担とはなりません。
壁に穴をあけてしまったり、クロスに傷をつけたり、フローリングやクッションフロア
に傷をつけてしまったのは、借り主負担です。
借り主の責任において損耗した部分については、借り主負担となります。

クロスの一面に傷や汚れを発生させてしまった場合、その部屋全体のクロスの費用
を負担するのではなく、破損した面の一面のみの借り主負担となります。

電気製品、例えばテレビ、冷蔵庫、などを置いた面のクロスはどうしても黒く変色
してしまいますが、これについては、通常の使用範囲としてとらえられるのが、
通常で借り主負担にはなりません。

タバコのやにの黄変は、程度によりハウスクリーニングなどで綺麗に落ちる場合は
通常の使用範囲ですが、もはや貼り替えしないと無理というときは、
借り主負担となります。

タバコを吸う借り主はベランダに出て吸うとか、室内で吸うときには換気扇を
まわしながら換気扇の近くで吸う とかの注意を要します。

タバコのやには高いところの方が下部より汚れます。窓ガラスなども黄変してハウスクリーニング
費も多くかかります。

部屋の傷もかなり多発している様に思います。
引越しのときの傷であろう  とか 家具をぶつけてしまったとかの傷もあり、
注意をして部屋を使用することが大切だし、水周りはひどく汚す前に、
まめに掃除をするのも、大事です。

一旦カビを発生させると、変色をして落ちませんので、特にお風呂、台所の
流し台の周りでしょう!

借り主のほうも借りているという、意識をもって使用する、というのも大切でしょう。








アパート・マンション経営 その4

 借り主がアパート・マンションを退室する際に敷金の返還をしなくては
なりませんが、その際にトラブルが多く発生しています。

貸主が借り主に対し、原状回復費用として、クロスの貼り替え代や
ハウスクリーニング代を請求するわけです。
借り主側は敷金が戻って来ないということで、納得いかない場合も
あり、トラブルになってしまうことがあります。

原状回復義務は、どこまで借り主はすればいいのか という問題
が出てきます。
そこで国土交通省や東京都が定めたガイドライン {東京ルールと呼ばれてる}
があります。
東京都は具体的に決めています。

原状回復 とは、借りた時の状態に戻す  ということではないわけです。
長くすめば経年劣化も大きいわけですから、金額も大変大きくなる
というのでは、おかしいわけです。

原状回復というのは、建物に加えられた変更部分を元に戻し、
建物の中のものを取り除き綺麗にお掃除して、返す  という
事だと思います。

敷金から原状回復費用を差し引いて返す という契約が一般的で多いです。

たまに、お掃除をしたからハウスクリーニング代は要らないのでは?
という借り主がいらっしゃいますが、業務で行うハウスクリーニングは
換気扇の中だとか、お風呂の排水だとか、窓ガラスにしても、
隅々まで綺麗にピカピカにします。

水道の蛇口や、お風呂の蛇口も水垢や手垢のよごれも綺麗に
ふき取ります。
落とせる汚れは全て落とし、前の入居者の方の汚れは持ち越さない
ということでしょうか。新たに入居していただく方に、気持ちよく
ご入居いただく  ということがたいせつだからです。

振り返れば自分も綺麗なお部屋に入居したのですし、綺麗な気持ちよいお部屋にして
お返しする  という ことだと思います。

借りるほうは、人様の建物を借りるわけだから、大切に、綺麗に使い、
立つ鳥は後を濁さず  という 古い諺のように、心して使用するようにすれば、
退室の際には、あまりトラブらないのではないか と思うのです。

次回は借り主負担と貸主負担についてです









 

アパート・マンション経営 その3

 不動産は取得するときから税金がかかります。

一番最初にかかる税金は、契約書にはる印紙代です。
印紙税という税金です。売買価格により金額は変わります。

また、契約が終わり、決済をしたら所有権移転となりますが
ここでもまた税金を支払うことになります。

不動産を取得したときには登記が必要
となり、その際には登録免許税がかかります。一般には
司法書士さんにお願いすることになりますが、

登記を終えると、不動産は自分名義になり、
不動産取得税もかかることになり、逆に不動産を売ったときには
譲渡税 { 所得税・住民税 } もかかってきます。不動産は固定資産
ですので、これから毎年 固定資産を支払うことになります。
固定資産税は
自分名義になったときからは自分にかかってきますので決済時に固定資産税の
清算もします。

不動産を相続で取得した場合には相続税がかかり、生前贈与の
場合は、贈与税となります。

このように不動産は高額で、いろいろ税金がかかってきますので税金
のことを考慮する必要があります。

アパート・マンションの家賃収入で通常の住居用の家賃は非課税ですが、
事業用の家賃収入、つまり店舗。事務所などは消費税の課税対象
になります。

土地には消費税はかかりませんが、建物には消費税がかかってきます。

不動産を持つと固定資産税・都市計画税がかかり、アパート・マンションの
家賃収入からは、所得税、法人の場合は法人税がかかることになります。

では法律的にはどうなってるのでしょうか?
宅建業法で不動産業者には一定の義務を与えていますし、
近年できた消費者契約法により買主は保護されています。

 借地借家法、消費者契約法、又退室の際には民法・国土交通省や
東京都で定められたガイドラインがあります。それらに従わない負担割合を
特約として契約することも可能ですが、消費者契約法もからんできますので、
注意が必要になります。

またマンションの場合には区分所有法もかかわってくることになります。

トラブルで特に多いのは敷金返還トラブルです。

借り主負担、貸し主負担には注意が必要となってきます。
一番多い敷金返還で
問題になる原状回復については次回にします。










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Author:いずみのマッツー
立川市で不動産・リフォーム業を営んでおります。日々の仕事風景を綴ります。

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